一房二賣法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防 來源：未知 作者：佚名 時(shí)間：2011-01-05
一房二賣法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防
孫先生向房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買了一套商品房。一年之后，他將這套房屋轉(zhuǎn)讓給了朋友趙先生，趙先生支付了全部的購(gòu)房款，拿到房屋后，趙先生對(duì)房屋進(jìn)行裝修。但因?yàn)楦鞣N原因，趙先生一直未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。讓趙先生沒有想到的是，孫先生竟然將這套房屋又賣給了鄭先生。當(dāng)時(shí)，孫先生對(duì)鄭先生說，趙先生只是他的一個(gè)房客，兩個(gè)月后租期就滿。鄭先生在付了房款后，立即與孫先生一起到房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。至此，這套房子雖然仍由趙先生住著，但產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移至鄭先生名下。到了約定的時(shí)間，鄭先生發(fā)現(xiàn)趙先生根本沒有要騰房走人的樣子，一交涉，這才發(fā)現(xiàn)孫先生做了手腳：他竟然把房子賣了兩次。此時(shí)，房子早已大大增值，難道趙先生只能吃“啞巴虧”?
【法律分析】
現(xiàn)在進(jìn)行二手房買賣的人越來越多，面臨的最大問題就是“一房二賣”。先看《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)如何制止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新房時(shí)進(jìn)行一房?jī)少u。該解釋第十條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。”此條文的適用要注意兩點(diǎn)：
第一， 買受人要有證據(jù)證明出賣人與第三人惡意串通;
第二， 即使買受人能夠證明出賣人與第三人的惡意串通從而使得商品房買賣合同無效，但是根據(jù)物權(quán)公示公信原則，第三人由于登記而取得了房屋的所有權(quán)。此時(shí)，買受人似乎只能訴諸《解釋》第八條：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”
對(duì)于本案，問題在于，該《解釋》是最高院出臺(tái)的司法解釋，用于約束房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售一手房時(shí)如何控制一房?jī)少u。在該《解釋》中沒有起到遏制二手房“一房二賣”的作用。對(duì)此，買受人可以求助于《物權(quán)法》。
《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。” 從這一點(diǎn)來看，《物權(quán)法》第二十條已經(jīng)最大限度地保護(hù)了買受人的合法權(quán)益。一房二賣法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防(2) 來源：未知 作者：佚名 時(shí)間：2011-01-05
根據(jù)這條規(guī)定，買受人在進(jìn)行二手房買賣的時(shí)候，可以同出賣方約定，到房地產(chǎn)買賣登記機(jī)構(gòu)，將雙方的買賣事實(shí)進(jìn)行預(yù)告登記，買受人作為登記權(quán)利人，就可以防止賣方將該房產(chǎn)再次出賣給其他第三方。在此情況下，賣方如果在沒有取得買受人同意，即使和第三方簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，第三方也無法取得該房產(chǎn)的所有權(quán)。第三方只能根據(jù)其與賣方之間的合同，要求出賣方賠償其損失或支付違約金。如此，出賣方要想“一房二賣”，就必然面臨許多麻煩，成本會(huì)增加，那么從經(jīng)濟(jì)上考慮，“一房二賣”就已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)賣方獲得較高利潤(rùn)的目的。
我們注意到，蘇州市房產(chǎn)管理局在2007年12月18日頒發(fā)了《蘇州市房屋預(yù)告登記操作規(guī)程》(蘇房信法[2007]11號(hào))為預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記提供了詳盡的操作流程，共16條，包括預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記和抵押權(quán)預(yù)告登記的合并登記，預(yù)告商品房預(yù)告注銷登記、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告注銷登記五大方面。但《蘇州市房屋預(yù)告登記操作規(guī)程》并沒有規(guī)定二手房的預(yù)告登記。
實(shí)踐中，蘇州市的二手房買賣都要進(jìn)行網(wǎng)上簽約，如果通過網(wǎng)上簽約后，也可以起到預(yù)告登記的作用，所以，買賣雙方在進(jìn)行交易的時(shí)候，一定要到房屋所在地的房屋登記機(jī)關(guān)進(jìn)行網(wǎng)上簽約后再行款項(xiàng)，而購(gòu)房款項(xiàng)也應(yīng)支付到指定的政府監(jiān)管賬戶，而不是直接支付給賣方或者中介方。
【律師提醒】
由于一房二賣的現(xiàn)象層出不窮，買受人在購(gòu)房時(shí)候要謹(jǐn)慎小心，查驗(yàn)所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)證和土地證原件，或者查驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售許可證，必要時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)告登記后，通過網(wǎng)簽簽署房屋買賣合同，向出賣人支付首付款至政府指定監(jiān)管賬戶，在政府的監(jiān)管下交割完成房屋買賣交易
