分析商品房一房二賣產(chǎn)生的原因 來源：未知 作者：cindy 時間：2011-05-21
分析商品房一房二賣產(chǎn)生的原因
商品房一房二賣的現(xiàn)象屢見不鮮，究其原因，主要有以下幾點：
(一)房屋的特定性與一物一權(quán)原則
由于房屋是固定在土地上的，與土地緊密聯(lián)系在一起，其位置是固定、不可移動的，而且周圍、鄰近房屋和環(huán)境的狀況對房屋的影響很大，因此在不同的土地上建造的房屋會因周邊的的環(huán)境、交通等各方面的不同而不同，同樣造價或造型的房屋建在不同城鄉(xiāng)、不同地段上，其用途和價格會相差很大。土地是一種有限的資源，對土地的依附使房屋具有了稀缺性與唯一性，正因為如此才引起了多個購買者對同一房屋有購買意向，并且在產(chǎn)生糾紛之后會有相互不肯讓步的情況發(fā)生，甚至有購買者明知房屋已出售卻以更高價格與賣房人惡意串通地簽訂買賣合同，而另一方面，根據(jù)一物一權(quán)原則，即一物之上絕不得存在兩個相抵觸的物權(quán)，而所有權(quán)又具有絕對的排他性，一物之上不能有兩個所有權(quán)。因此必將有一方會得不到合同的履行，從而引起所有權(quán)糾紛。
(二)我國法律對合同生效與房屋所有權(quán)取得的規(guī)定并不一致
我國的法律將合同的生效與房屋所有權(quán)的取得作了不同的規(guī)定，正因為這種不一致的規(guī)定才使得合同的生效與房屋所有權(quán)取得之間存在時間差，訂立房屋買賣合同到辦理過戶登記手續(xù)通常有很長的時間間隔，更易引起一房二賣的現(xiàn)象。
1、房屋買賣過戶登記不是合同的生效登記
早期，不少人對一房二賣中的買賣合同效力問題存在認識上的誤區(qū)，一是同一房屋，已登記的買賣合同有效，未登記的買賣合同無效，二是同一房屋，簽訂在先的的房屋買賣合同有效，簽訂在后的買賣合同無效。這一認識誤區(qū)很長一段時間左右著人們對“一房二賣”行為的判斷，甚至左右著一些法官的判斷。
2、物權(quán)的取得與否并不影響債權(quán)的成立。
賣房人與購房人之間簽訂的商品房買賣合同是一種債權(quán)行為，合同本身體現(xiàn)的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而辦理房屋過戶登記手續(xù)才是直接導致房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是一種物權(quán)行為。債權(quán)是一種對人權(quán)，相對權(quán)，不能對抗合同以外的第三人，雖然在未辦理過戶登記之前，房屋的所有權(quán)是還是在賣方手里，但購房人享有對房屋的期待權(quán)，他可以對售房方主張債權(quán)。因此在房屋買賣中債權(quán)與物權(quán)具有一定的獨立性，物權(quán)的取得與否并不影響合同的效力。即將施行的《中華人民共和國物權(quán)法》對此也做了明確地規(guī)定，其第十五條規(guī)定：當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
(三)經(jīng)濟利益的誘導
在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，追求最大經(jīng)濟利益是各種市場主體的進行市場活動的目的，房地產(chǎn)開發(fā)商也不例外。由于商品房的買賣是一項大宗消費，不同于普通的消費品，而且房地產(chǎn)開發(fā)市場容易出現(xiàn)大幅度的價格波動，尤其是目前出現(xiàn)的“房產(chǎn)熱”，使有些房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟利益的驅(qū)動下，為達到獲取更利潤的目的，不惜違反誠實信用原則，破壞市場經(jīng)濟秩序，采取欺詐方式簽訂合同，惡意毀約，將已出售的房屋以更高的價格出售給第三人，侵害買房人的合法利益，由此引起商品房的一房二賣。
