我們來從以下幾個方面來分析這個問題：
我們都有哪些貸款方式呢？
1、住房公積金貸款
由于公積金貸款利率比商業貸款利率低,因此住房公積金貸款成為房貸的首選方式。現行公積金貸款利率是2015年10月24日調整并實施的，五年以上公積金貸款利率3.25%,月利率為3.25%/12，五年及以下公積金貸款利率為年利率2.75%，全國都一樣。
2、個人住房商業性貸款
未繳存住房公積金的人不能申請住房公積金貸款。如果想貸款買房，只能申請個人住房商業性貸款。只要貸款人在貸款銀行的存款余額不低于貸款金額的30%，并作為購房首付款，且貸款銀行認可借款人提供的資產作為抵押或質押，或者有償貸能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人，那么久可以申請個人住房商業性貸款。
3、個人住房組合貸款
符合個人住房商業性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，即借款人以所購本市城鎮自住住房(或其他銀行認可的擔保方式)作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款。
當個人通過公積金貸款不足以支付購房款時，可以向受委托辦理公積金貸款的經辦銀行申請組合貸款。舉個例子，如果須貸款200萬元，而當地公積金管理中心規定公積金最多貸款120萬元。這樣的話，剩余的800萬元將使用商業貸款，同時利息也不能享受公積金貸款的利息。
貸款額度由哪些條件決定呢？
1、房貸首付比
銀行貸款額度受貸款首付比例的影響，通常不能超過總房款和首付款的差額。因為不同城市的首付比例政策不同，不同銀行的貸款政策不同，所以能借款的額度也不同。貸款前建議多了解各銀行的政策。
2、貸款人還貸能力
這里說的還貸能力主要是指貸款人的月收入，還貸能力系數=月收入/月供，一般來說，還貸能力系數能直觀體現貸款人的還貸能力，貸款系數越高，還款能力越強。
3、二手房考察房屋房齡
購買二手房申請貸款時，銀行會考察貸款房屋的房齡，通常要求是20-25年，比較寬松的會要求30年，較為嚴格的只有15年或10年?？梢哉f房齡越短，越容易獲得貸款，且額度也比房齡較大的高。
4、個人征信
銀行考量貸款人的重要標準之一就是個人征信良好。有的銀行會考察借款人2年內的信用卡征信記錄和5年內的貸款征信記錄，有的銀行會看更長時期內的征信，不同一行的要求會有差異，連續3次、累計6次逾期的嚴重征信不良情況有可能造成貸款被拒。
5、其他保障
有銀的行同時會考查借款人的醫療保險、養老保險、意外傷害險、住房公積金等繳納情況，因為這些都可已從側面體現了借款人的還款能力，其中比較看重的是醫療保險、養老保險。
貸款額度不夠該怎么辦呢？
1、公積金貸不夠，可申請組合貸款
超過公積金貸款額度部分，可申請組合貸款。但是注意，并不是所有的銀行都接受組合貸款申請，并且組合貸款涉及到公積金中心和銀行等多個機構，審批周期在3個月以上，著急付房款的購房者要考慮到時間的問題。
2、如果因為個人征信因素影響貸款額度不夠，怎么辦？
因為不同銀行的放貸政策不同，在放貸政策較為寬松的銀行申請是由可能獲得期望額度的。通過購買的是新房，可以向與樓盤合作的銀行貸款，還能得到一些利率優惠。
3、借款人月收入沒有達到銀行標準而導致貸款額度不夠怎么辦？
這種情況下可以考慮接力貸款。比如，借款人小王的月收入沒有達到銀行放貸標準，而小王的父親未退休且收入較高，如果小王和父親的收入之和滿足條件：小王月收入+父親月收入>=放貸月供*2，那么小王就可與父親做為共同借款人申請房貸，從而增加貸款額度。
4、咨詢多家銀行，都不能貸到想要的額度，怎么辦？
如果咨詢多家銀行都不能貸到自己想要的額度，那么還可以向小額貸款公司申請貸款，小貸公司的貸款申請條件相對寬松，審批流程簡化，更易“借道”消費貸款支付房款。
5、若是以上辦法都試過了，但是仍未達到額度，怎么辦？
如果批準下來的房貸額度比預期額度少不了多少，又不想申請其他貸款的話，可以考慮向親戚朋友借錢補齊差額。
