評估機(jī)構(gòu)會根據(jù)房屋的可使用價值，評估出房屋的耐用年限，以此來決定房屋的貸款年限。
買70年的住宅、二手房，影響貸款年限的因素有兩個：房齡、貸款人年齡。兩者取較短年限，但不能超過規(guī)定最高貸款年限30年。
以商貸為例，二手房的貸款年限通常為：50年-房齡，65-貸款人年齡，二者取較短年限，但不能超過30年。
一、商業(yè)貸款年限
1、40年或50年產(chǎn)權(quán)的二手商用或商住兩用房
這類二手房商貸年限最長為10年。
2、70年產(chǎn)權(quán)的住宅
二手住宅的商貸年限受房齡和貸款人年齡兩個因素影響。
（1）看房齡：貸款年限=50-房齡
需要注意的是，二手房房齡多大是以銀行認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)的評估報告為準(zhǔn)的。
（2）看貸款人年齡：貸款年限=65-貸款人年齡（部分銀行是70-貸款人年齡）
商貸年限一般最長為30年，以上兩種算法取較短的那個年限。
此外，銀行還要求貸款到期日不能超過土地使用權(quán)年限。房屋土地使用年限從開發(fā)商拿地時就開始算起，土地使用年限正常應(yīng)為70年，但二手房肯定達(dá)不到這個年限，土地使用年限過短也會影響房貸年限。
二、公積金貸款年限
1、40年或50年產(chǎn)權(quán)的二手商用或商住兩用房
這類二手房不能使用公積金貸款。
2、70年產(chǎn)權(quán)的住宅
（1）按房屋結(jié)構(gòu)來計算：
磚混結(jié)構(gòu)：貸款年限=47-房齡；
鋼混結(jié)構(gòu)：貸款年限=57-房齡。
大多房屋的房產(chǎn)證在房屋狀況一欄會體現(xiàn)出房屋是磚混結(jié)構(gòu)還是鋼混結(jié)構(gòu)。這里的房齡也是由公積金中心認(rèn)定的評估機(jī)構(gòu)的判斷為準(zhǔn)。
（2）按不同公積金中心來認(rèn)定：
國管公積金：貸款年限=69-貸款人年齡；
市管公積金：貸款年限=70-貸款人年齡。
公積金貸款年限最長也是30年。通過房齡和貸款人年齡計算出來的貸款年限，取較短那個年限。
三、組合貸款
組合貸款要求商業(yè)貸款年限和公積金貸款年限必須一樣長。通過以上的方式初步計算出來的商業(yè)貸款年限、公積金貸款年限取二者當(dāng)中較短的作為組合貸款的年限。
當(dāng)然，組合貸款的年限也是以評估機(jī)構(gòu)的評估為準(zhǔn)。而且一般不能自行找評估公司，要找公積金中心認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)。
概括來說，一套二手房能貸款多少年，我們只能通過房齡、貸款人年齡初步計算出來。最終能貸多少年是由銀行或者公積金中心認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出的評估報告決定的。
