房屋買賣 買方無法申請貸款
案情介紹： 2007年7月22日，原告（購房人）與被告（開發(fā)商）簽訂《深圳市房地產(chǎn)認(rèn)購書》及《深圳市房地產(chǎn)認(rèn)購書補(bǔ)充協(xié)議》，2007年8月11日，原告（購房人）與被告（開發(fā)商）簽署了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》，雙方約定原告以944120元的總價款向被告購買ⅩⅩ花園二期Ⅹ棟A單元11層2號房，簽訂該合同之日起一日內(nèi)首期支付房地產(chǎn)總價款的20%，即人民幣194120元，其余價款自簽訂該合同之日起14日內(nèi)向銀行貸款支付。同時合同約定：原告如選擇以銀行按揭方式付款支付，應(yīng)在被告通知的時間內(nèi)在被告指定的銀行辦理按揭手續(xù)，如因原告原因?qū)е挛茨苻k理按揭的，或在按揭期內(nèi)未履行正常還款義務(wù)的，由此引起的一切后果由原告自行承擔(dān)。原告依約已于2007年7月26日支付了首期房款，并向中國工商銀行股份有限公司ⅩⅩ支行申請按揭貸款。
2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會共同發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定已利用貸款購買住房又申請購買第二套以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。根據(jù)本規(guī)定，該行認(rèn)為原告購房的首期款少于40%，未同意原告的貸款申請。原告認(rèn)為因貸款政策調(diào)整導(dǎo)致合同無法履行，遂于2009年3月2日向被告發(fā)出《律師函》，要求解除合同，返還原告所付房款。被告于2009年3月7日發(fā)出《復(fù)函》，要求繼續(xù)履行合同。涉案房產(chǎn)也一直未辦理入住手續(xù)和房地產(chǎn)證。后原告訴至法院，請求判令：1、解除原被告雙方簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》，被告返還購樓款194120元；2、被告承擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用。
本案在審理過程中，經(jīng)法院支持調(diào)解，雙方當(dāng)事人達(dá)成和解意向，解除了該合同，被告返還了原告一部分購樓款項。
【律師分析】
在2007年，國家以及各地方政府均出臺了諸多抑制房地產(chǎn)市場炒作的政策。在此情況下，不少房屋買賣雙方對房屋買賣合同是應(yīng)該繼續(xù)履行還是可以解除產(chǎn)生分歧。本案系新房貸政策發(fā)布后，實踐中常見的商品房買賣糾紛案例。盡管上述案件中，當(dāng)事人達(dá)成和解協(xié)議，但鑒于此案的普遍性，律師認(rèn)為，究竟能否因政府、銀行相關(guān)政策的調(diào)整而解除買賣合同仍值得商榷。本律師認(rèn)為，由于房地產(chǎn)買賣的復(fù)雜性，其中涉及的法律問題很多，是否能夠解除合同，要視具體情況而定，不能一概而論。
一、合同有約定的，按照約定處理
不少買賣合同對買方貸款不成有專門的約定，如有的約定“若因乙方自身原因，或因銀行貸款政策變化，導(dǎo)致乙方申請的貸款額度獲銀行批準(zhǔn)不足或貸款不予批準(zhǔn)，則乙方應(yīng)在接到甲方通知之日起15日，將不足部分的貸款向甲方付清，如乙方未在通知期限內(nèi)付款，視為乙方未按合同約定付款”，或“乙方在xxx日申請銀行貸款，具體貸款金額、時間以銀行審核為準(zhǔn)，不足部分乙方應(yīng)在過戶之前補(bǔ)足”或者“如銀行貸款不能辦出或足額辦出，則可以解除合同”在這種情況下，既然合同對貸款不足有約定，就應(yīng)按合同約定辦理。
二、合同對貸款不足之情形的處理沒有約定的，則要看雙方對付款方式的約定
有的購房合同對付款形式未有明確約定，盡管約定如果乙方（系購房者）以貸款方式支付，但并沒有在合同條款中表明購房者是否以貸款方式支付房款。那么，即便購房者確實需要通過按揭貸款支付房款，而且，確實所需的貸款申請未通過，購房者仍需自行籌資支付房款。因為，只要合同沒有明確約定房款支付是以按揭貸款之特定形式，那么購房者仍需完成其還款義務(wù)。因此，在這種情況下，購房者無權(quán)提出退房。
如果以貸款支付一定比例的房款是買賣合同唯一確定的支付方式，那么一旦購房者無法辦出貸款，或辦出的貸款明顯未達(dá)到合同約定比例，購房者原先設(shè)想的以貸款方式購買房屋的合同目的將無法達(dá)到。如果雙方無法就差額房款的支付重新協(xié)商達(dá)成一致，這將導(dǎo)致買賣合同無法履行。那么，從這個方面來講，購房者在這種情況下可以解除合同。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條的規(guī)定，“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。
所謂“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，一般認(rèn)為，簽訂認(rèn)購書后，作為合同標(biāo)的的項目被政府行政決定取消、自然災(zāi)害導(dǎo)致開發(fā)項目滅失等政策因素和不可抗力因素等屬于“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的范疇。那么，政府、銀行相關(guān)房貸政策的調(diào)整，又是否屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由呢？答案顯然是肯定的，因為房貸政策的調(diào)整不是開發(fā)商或購房者可以左右的，甚至是當(dāng)事人雙方都無法預(yù)見的。從這個意義上說，由于房貸政策的調(diào)整而導(dǎo)致的合同無法履行，雙方當(dāng)事人都是無過錯的。
同時，今年4月出臺的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定，“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。
【律師提醒】
1、為保護(hù)雙方權(quán)益，建議在預(yù)售合同中增加補(bǔ)充條款，約定如果銀行拒絕貸款，雙方可以解除合同并不需承擔(dān)違約責(zé)任。
2、正確發(fā)送書面文件是保護(hù)自身權(quán)益的重要方面。以下幾個要點(diǎn)應(yīng)予注意：第一、要及時。比如，合同約定當(dāng)一方發(fā)出解除合同通知后五天內(nèi)另一方有權(quán)提出異議，則及時提出書面異議就可以使對方直接解除合同的目的落空。第二、要符合合同的約定。比如合同約定在行使合同解除權(quán)之前應(yīng)當(dāng)給對方合理期限履行義務(wù)，那么在發(fā)送解除通知之前就需要先發(fā)送催告履行的文件。第三、要明確、合法。解除合同的書面通知的內(nèi)容要明確表示出解除合同的意思，比如措詞不能以“終止”或“到期”等來代替解除的意思。第四、要注意留下聯(lián)系方式。如果要求對方配合自己處理相關(guān)事宜，則應(yīng)當(dāng)寫有聯(lián)系方式，否則可能給對方留下可乘之機(jī)。第五、要注意保存證據(jù)。發(fā)出的書面通知等應(yīng)當(dāng)備有復(fù)印件副本，發(fā)送宜用掛號信或郵政快遞等方式并索取、保存寄送憑證，以備訴訟所需。
