100萬20年每月還款省1329元，節約近18%
黃先生正在等待，看看能否把自己父母的戶籍搬進自己在北京的戶口。如果成功，他準備買的第二套房子將成為“改善型住房”。
所謂“改善型住房”，按照北京市的說法，以北京市統計局發布的2007年北京人均住宅建筑面積27.07平方米為限。
在作出買這二套房的決定前，他已經煎熬了一年多。黃先生已經結婚，現在的小家不到90平米。“一套三居室，一般都要在90平米以上，怎么也要120萬。按照之前銀行對二套房貸款利率上浮10%的規定，需要支付6.534%的年利率，這意味著在貸款72萬、30年期限、等額本息還款的情況下，每月需還款4,567元。”
北京地區二手房貸款政策的松動讓他決定加速進程。
所謂政策松動，根據最近媒體，對于非改善型二套房，北京銀監局重申各商業銀行要嚴格執行四成首付比例，但是房貸利率不再要求上浮10%，而由商業銀行在人民銀行基準利率基礎上按風險合理確定。
“我跟銀行溝通后發現，利率不僅不上浮10%，甚至可以下調10%，這超出我的預期。”黃先生說。
但是，在跟銀行溝通之前，黃先生仍然非常困惑，按照北京市的相關規定，他的情況不屬于改善型住房。原因在于黃先生兩口之家擁有的一居室已經有80平米。但是有銀行朋友支招說，可以通過將直系親屬轉入戶籍的方式將現在的兩口之家變為三口之家，這樣就滿足改善型住房的需求。
“銀行答應我說，辦妥之后，可以首付30%，利率打7折。”按照這一算法，120萬的房子，可以貸款84萬。只需36萬首付。
而利息成本的下降更是明顯——年利率4.158%，黃先生每個月只需還款4,087.18元，和以前政策下貸款72萬元月供差不多。
而如果以貸款72萬、30年期限、等額本息還款計算，黃先生在現在的情況下每月僅需還款3503.3元，每個月比以前的情況可以少還1063.7元。
但是，在具體優惠細則上，各家銀行幅度不一，中小銀行顯然非常積極踴躍，利率優惠也給得很足，而大銀行則謹慎得多。
招商銀行(600036行情,愛股)北京一家支行的客戶經理告訴理財周報記者，“在符合改善型住房的情況下，只要征信記錄沒有問題，如果第二套住房少于90平米，可以按首付21%、7折利率優惠處理；超過90平米，只能貸70%。”興業銀行北京某支行的客戶經理也表示，可以辦首付兩成、7折優惠。
不過，理財周報記者致電工商銀行和中國銀行發現，在這兩家銀行辦下來似乎不易。工商銀行的電話銀行客服表示，“只要是二套房，首付就不能低于40%，利率也不得低于1.1倍同期利率。”
中國銀行北京一家支行的客戶經理表示，“如果第一套沒有還清，可打報告看看能怎么處理，但是完全7折難度較大。”
上海政策更寬松
對于二套房來說，上海政策上可享受一套房優惠政策的普通住房標準為：單套建筑面積140平方米以下；內環線以內套總價245萬元/套，內環線和外環線之間140萬元/套，外環線以外98萬元/套以下；5層以上(含5層)的多高層住房，以及不足5層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。
◎農業銀行，上海銀行、工商銀行、興業銀行等多家銀行，只要購買的第二套房符合普通住房標準，貸款人無不良記錄，基本上能享受首次購房的利率優惠。但是必須需要首套房的貸款還清。
◎建設銀行則表示，只要第一套房貸款還清，第二套即可能享受同等優惠，不受面積和金額上限制約；首套貸款未還清時，二套房首付提高至三成，也可以享受利率七折優惠。
◎相比之下，四大國有銀行中，中國銀行對于個人信貸記錄把關較嚴；農業銀行對于房屋年限較為看重，95年前建造的房屋在通過審核的時候往往就會比較困難。
◎借助中介和銀行之間的合作關系，一般情況下，主貸人的銀行信貸記錄良好，二套房商業貸款金額在30萬以上，最高獲得和首套房相同的3折的利率下浮。
廣州政策更靈活
◎多家銀行的政策非常靈活，既便不是改善型住房，只要貸款人的信用記錄良好，貸款利率均可下浮，首付也可低于四成。最高優惠甚至可做到與首套房同樣的利率7折，首付兩成。
◎廣東工行的審核標準主要集中在客戶的信用記錄，若記錄良好，貸款利率最高可下浮30%，首付兩成。
◎如果第一套房不在建行按揭，建行最高利率優惠只能下浮29%。
◎中國銀行給出的政策是，如果是改善型住房則都參照首次購房的標準，既首付兩成，利率7折。
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