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房屋預查封與業(yè)主權(quán)益保護 最高人民法院、國土資源部、建設部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（即法發(fā)[2004]5號文），該通知了規(guī)范人民法院的執(zhí)行和國土資源、房地產(chǎn)管理部門的協(xié)助執(zhí)行，還首次提出了預查封的概念，隨后，最高院接連又下發(fā)了《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（即法釋［2004］15號）、《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（即法釋［2004］16號）。這些規(guī)定的實施，使不動產(chǎn)的查封、拍賣、執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行這個一直困擾著人民法院和房地產(chǎn)管理部門而又與廣大人民群眾利益息息相關(guān)的問題得到了較好的規(guī)范。 在務實中，房產(chǎn)部門在協(xié)助人民法院對房屋進行預查封時，房屋期權(quán)登記與預查封的仍存在沖突。這些沖突又直接影響了預購商品房即業(yè)主的合法權(quán)益。房屋期權(quán)登記與預查封的沖突主要表現(xiàn)在： 一、期權(quán)登記與預查封開發(fā)企業(yè)房屋的沖突。 根據(jù)規(guī)定，筆者認為，預查封房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋，應當符合三個條件：一是屬于開發(fā)企業(yè)建設的房屋，二是取得了商品房預售許可證的房屋，三是沒有以任何形式銷售給他人的房屋。而那些已辦理了預售合同備案登記、正在申請辦理備案登記，或者簽訂了商品房銷售合同但沒有進行備案登記的房屋不在預查封之列。但有些法院要求房產(chǎn)部門協(xié)助預查封登記時，對不屬于開發(fā)公司的房屋，如拆遷償還給拆遷戶的房屋、已經(jīng)銷售出去的房屋或沒有發(fā)放預售許可證的期房，也要求房地產(chǎn)管理部門協(xié)助進行預查封登記，甚至留置送達在房地產(chǎn)管理部門，使協(xié)助執(zhí)行者無所適從，產(chǎn)生沖突。 二、預購人商品房合同登記備案和 查封的沖突。 隨著人們法律意識的加強，預購了商品房的業(yè)主，要求合同備案的人數(shù)越來越多，同時，涉案房地產(chǎn)官司也在逐年增加。以長沙市為例：2005年第二季度，長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局為51家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的236幢商品房核發(fā)了商品房預售許可證，為10776套房屋的業(yè)主辦理了商品房預售合同登記備案；同時，各地法院預查封了近30家開發(fā)企業(yè)的部分預售商品房，預查封了68位業(yè)主的房屋。在預查封業(yè)主的房屋時，雙方的沖突主要是：預查封的房屋沒有申請辦理合同備案，或不屬于被執(zhí)行人的房屋。法院認為，凡是預查封，房地產(chǎn)管理部門都應當無條件地執(zhí)行，對法院的文書不必進行審查，如果執(zhí)行有誤，當事人會滬律網(wǎng)院；房產(chǎn)管理部門認為，雖不對法律文書進行實質(zhì)審查，但可以進行形式審查，如果協(xié)助執(zhí)行主體與登記主體明顯不符合，如何協(xié)助？且當事人常常不滬律網(wǎng)院，他們認為是房地產(chǎn)管理部門沒有依法行政，使矛盾集中到房地產(chǎn)部門。 三、進行期房登記的房屋與法院執(zhí)行的沖突。 一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一房兩賣或多賣，引起購房者的矛盾，其一個購房人辦理了合同登記備案手續(xù)，另一購房人因購房權(quán)益得不到有效的保障，向人民法院提起訴訟。人民法院在進行實體處理前，沒有到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門查詢房屋權(quán)屬情況，直接將訴爭房屋判給受讓人，要求房地產(chǎn)管理部門協(xié)助辦理登記備案手續(xù)。但房地產(chǎn)管理部門協(xié)助時就會遇到法律障礙：一套房屋要同時備案到兩個買受人的名下。因為原已依法辦理的預購商品房合同登記備案已通過登記形式確認了房地產(chǎn)權(quán)利人，法院以判決的形式又確認了一個新的房地產(chǎn)權(quán)利人，房地產(chǎn)管理部門依法辦理的合同備案登記的買受人與法院確認的新買受人的權(quán)利發(fā)生沖突。但已辦理期權(quán)登記的房屋具有公信力，未經(jīng)法定程序不得撤銷，而法院的判決具有法律效力，登記機關(guān)既不能撤銷備案登記，又不能不執(zhí)行法院的判決，致使兩個買受人的權(quán)益都得不到有效保護。 另一方面，今年5月份，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》的通知，在該意見中明確規(guī)定期房不得轉(zhuǎn)讓，而預購商品房買受人的糾紛可能導致期房被轉(zhuǎn)讓。常常是法院將預購人的房屋拍賣或變賣后，要求房地產(chǎn)管理部門根據(jù)法律文書辦理期房轉(zhuǎn)讓手續(xù)，如果協(xié)助辦理，又不符合國務院的規(guī)定；如果不協(xié)助，法律文書又變成一紙空文。 四、被撤銷預售許可證的房屋與法院執(zhí)行的沖突。 隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范，一些實力不夠和信譽不好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被市場淘汰，他們開發(fā)的樓盤不符合商品房預售的條件，預售許可證被撤銷，由此引起糾紛。有的法院在審理這類房屋案件時，將訴爭房地產(chǎn)拍賣或變賣給第三人，并要房地產(chǎn)管理部門協(xié)助辦過戶手續(xù)。由于該類商品房的預售許可證被注銷，被拍賣的房屋已不具備備案登記的條件，同時又沒有達到驗收標準，不能辦理商品房棟產(chǎn)權(quán)證，因此，也不符合辦理房屋分戶產(chǎn)權(quán)證的條件，登記機關(guān)只能收持法律文書，卻無法協(xié)助執(zhí)行。 期房登記與法院預查封的沖突的形式還有其他情形，在沖突中真正的受害者可能要數(shù)購買預售商品房的業(yè)主了。因此，怎樣保障自己購房的合法權(quán)益不受侵害，成為業(yè)主們經(jīng)常思考的問題。去年建設部修訂了《城市商品房預售管理辦法》，辦法中規(guī)定，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售；商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同；開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)；房地產(chǎn)管理部門應當積極應用網(wǎng)絡信息技術(shù)，逐步推行商品房預售合同網(wǎng)上登記備案。為此，長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局專門下發(fā)了《長沙市商品房銷售合同網(wǎng)上簽約備案登記管理辦法》，商品房獲準銷售后，市房產(chǎn)局將在網(wǎng)上公布《商品房預售許可證》的主要內(nèi)容，項目概況、配套設施、及公共配套情況，房地產(chǎn)抵押、查封等權(quán)利限制情況，樓盤表及銷售的具體情況和商品房銷售合同示范文本等信息。這些措施的出臺，進一步保護了購房者的合法權(quán)益。因此，為有效防止糾紛的產(chǎn)生，建議所有的購房者在購房前一定要登錄相關(guān)網(wǎng)站，進入“商品房網(wǎng)上簽約和備案登記管理系統(tǒng)”，仔細比較后慎重簽約；簽約后，及時進行登記備案。這樣，即使開發(fā)商的房屋被法院預查封也能在簽約前知曉，簽約后合同辦理了登記備案，法院也就不會查封業(yè)主所購買的房屋了，使許多糾紛得到有效的防范。最近，市房產(chǎn)局還推出了購房者在購房系統(tǒng)中設置購房密碼的新舉措，業(yè)主可以憑購房密碼隨時查詢預購商品房的情況，如果知曉購買的房屋被法院查封，業(yè)主應當及時向法院提出異議。 詳細請咨詢房產(chǎn)糾紛律師