案例
王大娘與劉大爺是再婚夫婦，婚后二人購買了一套房屋，登記在王大爺名下。劉大爺去世后，王大娘未經(jīng)王大爺子女同意，將房屋賣與他人，并簽訂房屋買賣合同。劉大爺子女以其侵犯共有人權(quán)益訴至法院。王大娘認(rèn)為購買此房屋她出錢多，而且自己一直居住，其有權(quán)利處分房屋。
剖析
根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，該房屋屬于劉大爺和王大娘夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果二人在買房時(shí)對(duì)房屋所有權(quán)的份額有約定，按約定份額共有該房屋。本案中，二人婚后購買的房產(chǎn)登記在劉大爺一人名下，筆者傾向認(rèn)為二人對(duì)房屋所有權(quán)的份額沒有約定。沒有約定，該房產(chǎn)屬于二人“共同共有”。又依據(jù)《繼承法》的規(guī)定，繼承范圍是劉大爺去世時(shí)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，即遺產(chǎn)。該房屋是劉大爺和王大娘婚后的共同財(cái)產(chǎn)，首先劃分出劉大爺?shù)膫€(gè)人份額，這屬于劉大爺?shù)牟糠殖蔀?ldquo;遺產(chǎn)”。
繼承開始后，王大娘除了保留該房屋的一半所有權(quán)，同時(shí)與劉大爺?shù)淖优畬?duì)該房屋的另一半即 “遺產(chǎn)”，享有同等繼承權(quán)。本案中各繼承人在“遺產(chǎn)”分割前，對(duì)該“遺產(chǎn)”沒有明確表示放棄繼承權(quán)。按照法律規(guī)定，該房屋仍處于王大娘、劉大爺?shù)淖优?“共同共有”狀態(tài)。
再婚夫婦繼承房產(chǎn)的“尷尬”就在于，劉大爺?shù)淖优鶗?huì)要求通過析產(chǎn)繼承的方式與王大娘分割該房產(chǎn)。根據(jù)《繼承法》，王大娘、劉大爺子女可以對(duì)該房屋的“一半”(即“遺產(chǎn)”)均等分割。該房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，具有不可分割的屬性。為保障各繼承人的合法利益，各繼承人可以采用交易、折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞綕M足各方要求。
但在本案中，王大娘未經(jīng)其他共有人(劉大爺子女)同意，擅自將房屋賣與他人，不符合法律規(guī)定。《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意。王大娘的行為屬于擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的行為，侵犯了劉大爺子女的合法權(quán)益。劉大爺子女通過向法院訴訟主張權(quán)利的行為，符合法律規(guī)定。
需要特別注意的是，怎樣做，該房屋的交易是合法的。本案中，劉大爺去世后，如果王大娘出售該房屋時(shí)，根據(jù)《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定，征求王大爺子女的同意后，再與他人簽訂房屋買賣合同。這樣做，既保障了劉大爺子女的繼承利益;同時(shí)也保障了房屋買受人的利益。法律保障賣房人的合法利益，也保障買房人的合法利益。本案中，劉大爺子女作為共有人一方，無論何種原因，主張房屋買賣合同無效，都影響到房屋買受人的利益。
接下來要解決的，就是該房屋買賣合同是否有效的問題。改革開放初期出臺(tái)的《民法通則》認(rèn)為該房屋買賣合同無效。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，契約自由精神影響到立法，近些年出臺(tái)的《合同法》認(rèn)為，這種合同不必然無效，是一種效力待定合同。劉大爺子女可以通過事后確認(rèn)的方式，賦予該房屋買賣合同 “有效”的效力。
法律幫助各繼承人實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的合法所有權(quán)。私人合法所有權(quán)得到實(shí)現(xiàn)或確認(rèn)，本身就是法律起作用的結(jié)果。私人合法所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)除了確認(rèn)所有權(quán)，還包括按照私人意愿進(jìn)行合法交易，實(shí)現(xiàn)權(quán)利流轉(zhuǎn)。保障合法的交易行為和交易目的，也是法律促進(jìn)社會(huì)發(fā)展的方式之一。合法利益得到保障，社會(huì)的公序良俗才能得到維護(hù)。(省人民檢察院太原鐵路運(yùn)輸分院侯陸冉)(來源：山西新聞網(wǎng)--山西日?qǐng)?bào))
