【摘要】
為騙貸款虛假交易，過戶后賣房人實際歸還貸款。突然有一天，銀行通知因貸款已經(jīng)還清，無需繳存貸款。賣房人十分納悶，去房產(chǎn)交易中心查詢發(fā)現(xiàn)自己所住房子已被虛假交易對方賣與第三人。憤怒無奈之下，自曝虛假交易，將對方告上法庭。
【案情】
原告陶某通過小叔子韓乙認(rèn)識被告黃某，三人商議以房屋買賣形式向銀行套取貸款。2006年10月12日，原被告簽署買賣合同，轉(zhuǎn)讓價位35萬元。10月24日銀行發(fā)放20萬元貸款，還款期限至2024年10月。同年11月，產(chǎn)權(quán)變更至被告名下。交易全過程，被告并未支付房款，原告也未實際交房，貸款一直由原告陶某償還。2013年9月銀行告知貸款已經(jīng)還清，不需繼續(xù)繳存。至房產(chǎn)交易中心查詢發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人已變更為第二被告詹某。
原告向法院主張自己與被告所簽署的協(xié)議并非當(dāng)事人的真實意思表示，而是為了套取銀行貸款所作出的通謀虛偽的意思表示，對當(dāng)事人不具有法律約束力。而第二被告詹某購房但并未看房，實為與被告黃某惡意串通，被告黃某與第二被告詹某的買賣合同應(yīng)屬無效，為了減少不必要的重復(fù)、繁瑣和風(fēng)險，原告訴求第二被告詹某應(yīng)直接將系爭房屋登記權(quán)利人恢復(fù)登記至原告名下。
【焦點】
1.本案中兩份房屋買賣合同效力的確定：第一份買賣合同，原告與被告黃明麗以簽訂買賣合同的形式，規(guī)避我國金融機構(gòu)的信貸政策，掩蓋非法獲取貸款的目的，從實際占有的情況、實際還貸人為賣方可以佐證原告自述的事實。屬于以合法形式掩蓋非法目的，房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效。
至于第二份被告與案外人的合同，被告黃明麗雖然是系爭房屋的登記產(chǎn)權(quán)人，但因其取得產(chǎn)權(quán)所依據(jù)的合同為無效合同，故其并非是系爭房屋的真正權(quán)利人，無權(quán)處分系爭房屋。對此，被告黃明麗是明知的。而第二被告詹如韜簽約前未實地查看房屋，甚至在系爭房屋登記在其名下之后，也未要求黃明麗交房，其明顯與正常二手房買受人的行為特征不符，從而說明其與被告黃明麗簽訂房屋買賣合同并非是出于善意，而是惡意。被告黃明麗與詹如韜之所以惡意串通簽訂房屋買賣合同，其目的在于設(shè)置原告重新取得系爭房屋產(chǎn)權(quán)的法律上的障礙，損害真正權(quán)利人的利益，故應(yīng)確認(rèn)被告黃明麗與詹如韜之間簽訂的房屋買賣合同亦無效。
2.兩次無效合同，兩次房屋抵押，可否直接要求目前權(quán)利人直接將權(quán)利狀態(tài)返回為最初權(quán)利狀態(tài)：上述兩次合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。但合同具有相對性，系爭房屋登記的權(quán)利人應(yīng)自被告詹如韜名下恢復(fù)登記至被告黃明麗名下后再恢復(fù)登記至原告名下。原告要求從詹某直接過戶至原告名下的訴請沒有法律依據(jù)。
【判決結(jié)果】
原告與第一被告、第一被告與第二被告的房屋買賣協(xié)議均屬無效。現(xiàn)由于涉案房屋已經(jīng)進行了抵押權(quán)登記，登記的抵押權(quán)人為第三人住房擔(dān)保公司及朱曉文，被告詹如韜系債務(wù)人及抵押人，在上述合同被確認(rèn)無效的情況下，應(yīng)由被告詹某及時辦理上述抵押權(quán)的注銷登記手續(xù)，并且應(yīng)配合被告黃某恢復(fù)產(chǎn)權(quán)登記。在被告黃某恢復(fù)產(chǎn)權(quán)登記之后，再配合原告進行產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記。現(xiàn)原告庭審中表示愿意自行向第三人住房擔(dān)保公司履行相應(yīng)的償付義務(wù)，以配合第三人辦理相應(yīng)的抵押注銷登記手續(xù)，這一陳述原告可以在案件執(zhí)行階段具體操作，但并不影響滌除抵押權(quán)的主體仍舊應(yīng)該是被告詹某。判決被告詹某于滌除抵押后十五日內(nèi)，協(xié)助被告黃某將上海市某區(qū)某路635弄30號604室房屋恢復(fù)登記至被告黃某名下；被告黃明麗在恢復(fù)產(chǎn)權(quán)登記后的十五日內(nèi)，協(xié)助原告陶某將上海市某區(qū)某路635弄30號604室房屋恢復(fù)登記至原告陶某名下。
【律師觀點】
法院在認(rèn)定虛假房產(chǎn)交易時會判斷其多項特征，如房屋實際占有人是否為買房人；貸款的還款主體是否為買房人；買房人是否對房產(chǎn)進行日常管理等一般房產(chǎn)交易習(xí)慣。在本案中，被告詹某并未到涉案房屋處進行查看，對于房屋買賣這樣重大的財產(chǎn)處分事宜卻以草率的方式處理，顯然不符合二手房交易的常理及交易習(xí)慣。
