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高院、建設部將聯合發文規范房產案執行行為
信息來源：市律協時間：2003-03-07作者：市律協宣傳部
在居高不下的房地產糾紛中，因房產案件的執行引出的新矛盾亦屢見不鮮。尤其在二手房買賣中，“上家”將房子出售給了“下家”，法院因“上家”債務纏身查封了已出售房屋，于是，“下家”因付了房款卻得不到房子而欲哭無淚……近日從權威部門傳出信息，最高人民法院與建設部將聯合發出通知，規范房地產案件的執行行為。據有關人士分析，“通知”精神實施后，房產糾紛將大為減少，同時，善意第三人的合法權益也將得到保障。
典型案例
７４萬元買下二手房登記兩天房子被查封
在繁華的市中心購買一套辦公用房，這是年近半百的王先生一直縈繞在心頭的愿望。事有湊巧，陸某有意出售位于本市西康路的一套辦公用房，經人介紹，王先生與陸先生見了面，雙方一拍即合，于去年１１月３０日簽訂了總價款為７４萬元的二手辦公用房買賣協議書。
去年１２月１７日，王先生按約支付了２７萬元的首筆房款，５天以后，雙方又正式簽訂了《上海市房地產買賣合同》。１２月２５日，王先生持買賣合同，向銀行按揭貸款３８萬元，同時支付了２０００多元的保險費用。保險期限自２０００年１２月２５日起生效，同時，王先生又辦理了公證事宜。
雙方的買賣進行得十分順利：王先生將所有材料送至區房地產交易中心申請登記，等待領取房屋產權證；交易中心于今年１月１４日通知王先生繳納契稅和印花稅，并將購房發票交給了王先生。
同一天，王先生支付了所有的房屋余款，陸某則同時將辦公用房交付給了王先生。
此后，王先生又按約定支付了房屋維修基金近５０００元，并在物業管理處辦理了更換戶名及正式入住手續。
多年的愿望終于實現了，王先生滿心歡喜。然而，意想不到的事突如其來地降臨了。
今年１月１７日，區房地產交易中心告知王先生，他購買的那套辦公用房因被法院查封而不能辦理產權證！
原來，一位外商向法院提交了訴狀，稱陸某欠了他５０萬元的債。對方申請財產保全，法院于１月１６日通知交易中心，查封了陸某已出售給王先生的辦公用房。
煮熟的鴨子飛走了，王先生欲哭無淚。王先生認為，從１月１４日起，陸某與這套房子已沒有任何權利義務，其風險責任已經轉移。“買房前我曾向交易中心查詢，查明這套房子產權清晰，無任何瑕疵，更無被查封跡象?，F在我該怎么辦？這究竟是誰的錯？”王先生滿腹委屈地對記者說。
評析：
即將出臺的《最高人民法院、建設部關于人民法院執行和房地產管理機關協助執行房地產若干問題的通知》明確規定：
被執行人的房產已經協議向他人轉讓，該房產轉讓合同已在房地產管理機關登記備案，買受人已支付了大部分購房款或房地產管理機關已受理房屋轉讓過戶、權屬登記的，該房產不得作為被執行人的房產予以查封。
既然王先生已支付了全部房款，交易中心亦已受理了該房的轉讓過戶及產權登記，按照這一“通知”精神，今后這類房產將不予查封。
通知內容
執行涉房案件保護當事人權益
據權威人士透露，《最高人民法院、建設部關于人民法院執行和房地產管理機關協助執行房地產若干問題的通知》主要內容有：
查封房產不得轉移過戶
房地產管理機關在執行法院解除查封前或者查封期限屆滿前不得辦理被查封房產的轉移過戶手續。
人民法院對被執行人的房產在一個有管轄權的房地產管理機關辦理了查封登記的，其他有管轄權的房地產管理機關也應受此約束。
人民法院查封房產后，被執行人就該房產設定抵押、進行租賃的，相關的抵押權人和承租人的權利不能對抗查封債權人。
查封期限不超過一年
●人民法院對房產的查封期限不超過一年。
查封裁定書和協助執行通知書都應明確查封的期限。期限屆滿需要繼續查封的，應當重新制作查封裁定和協助執行通知書。
案件執行完畢或有其他不應或不需要執行情形的，人民法院應當對查封的房產予以解封，并向房地產管理機關發出解除查封的協助執行通知書。
查封期限屆滿前，人民法院未辦理解封手續或未辦理繼續查封手續的，查封期限屆滿之日，查封的效力消滅。
●人民法院對可以分割處分的房產應當在執行標的范圍內分割查封，但不可分割的房產可以整體查封。
房產已向他人轉讓的不得查封
●被執行人的房產已經協議向他人轉讓，該房產轉讓合同已在房地產管理機關登記備案，買受人已交付了大部分購房款或房地產管理機關已受理房屋轉讓過戶、權屬登記的，該房產不得作為被執行人的房產予以查封。
●登記為案外人名下的房產，登記名義人（案外人）聲明該房產實際屬于被執行人時，可以采取查封措施；如果登記名義人否認財產屬于被執行人，而申請執行人認為登記為虛假時，應當另行提起訴訟或通過其他程序，撤銷該登記并恢復為被執行人的登記，才可以采取查封措施。
期房可以預備查封
人民法院對被執行人尚未取得但將來會取得或將來可能取得房產登記的下列房產可以進行預備查封：
（１）在建工程；
（２）違章、違法建筑；
（３）被執行人買受的房產，房產買賣合同已經在房地產管理機關登記備案或登記機關已受理房屋轉讓過戶登記的；（４）房產未經報批、報建等合法手續，但符合城市總體規劃、土地管理等有關規定，依照國家有關政策法規可以補齊手續或取得有關主管機關書面處理意見的；（５）被執行人因法院判決、強制執行、繼承而取得的房產，尚未進行過戶登記的；（６）其他未進行權屬登記的房產。