本文介紹未竣工的商品房是否能夠轉(zhuǎn)讓的問題。購房人與開發(fā)商在商品房預(yù)售合同中約定轉(zhuǎn)讓預(yù)購房屋須經(jīng)開發(fā)商同意，在未經(jīng)開發(fā)商同意的情況下將未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人的合同是有效的。
2002年2月崔某與開發(fā)商簽訂了商品預(yù)售合同，并承諾以分期付款的方式支付房款。合同約定2003年1月1日交房，并明確約定：本合同簽訂后至房屋交付前，乙方不得轉(zhuǎn)讓所預(yù)購的房屋，如有特殊原因需要轉(zhuǎn)讓，須征得甲方的同意，并簽訂預(yù)售轉(zhuǎn)讓書面協(xié)議，報(bào)市房屋土地管理部門批準(zhǔn)。2002年6月崔某在支付了一期房款后，恰好由于工作調(diào)動(dòng)以及家庭原因要遷往外地，以后再回來的幾率很小。于是其與好友林某商議，將自己所購買的房屋轉(zhuǎn)讓給林某，林某同意了。雙方遂簽訂了《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同》，但是在與開發(fā)商的協(xié)商過程中沒有得到開發(fā)商的同意。崔某與開發(fā)商交涉未果，只好向法院起訴，要求法院確認(rèn)《商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同》合法有效。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，崔某與開發(fā)商的簽訂的商品房預(yù)售合同合法有效，其中約定崔某轉(zhuǎn)讓預(yù)購房屋須經(jīng)開發(fā)商同意的條款亦合法有效，崔某應(yīng)遵守合同約定。最后判決駁回了崔某的訴訟請求。
本律師認(rèn)為在《物權(quán)法》和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》出臺后，即使購房人與開發(fā)商在商品房預(yù)售合同中約定轉(zhuǎn)讓預(yù)購房屋須經(jīng)開發(fā)商同意，在未經(jīng)開發(fā)商同意的情況下將未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人的合同是有效的。
《城市房地產(chǎn)管理辦法》第四十六條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。國務(wù)院尚未制定相關(guān)的行政法規(guī),法律法規(guī)并沒有禁止未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定是管理性規(guī)范，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為不能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而不是指房屋買賣合同無效。
《物權(quán)法》第十五條規(guī)定當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。該規(guī)定明確對不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行了區(qū)分，將合同效力與物權(quán)效力相區(qū)別。
合同的效力應(yīng)當(dāng)主要依據(jù)《民法》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定來進(jìn)行認(rèn)定。合同法第五十二條規(guī)定有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條規(guī)定：合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。
根據(jù)合同的相對性規(guī)則，購房人與開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同只能約束購房人與開發(fā)商，與第三人無關(guān)。購房人與第三人簽訂未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同后即使開發(fā)商違約，第三人只能請求購房人承擔(dān)違約責(zé)任，而不能向開發(fā)商主張權(quán)利。
購房人與第三人所簽訂的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同是雙方的真實(shí)意思表示，沒有損害國家、集體或者第三人利益和社會(huì)公共利益，合同是合法有效的。雖然購房人違背了與開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同的約定，但是只應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，而不能據(jù)此認(rèn)定購房人與第三人所簽訂的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同無效。如果購房人不能向第三人履行合同約定的義務(wù)，其向第三人承擔(dān)違約責(zé)任即可。
