房貸:下降基礎不牢 風險仍需嚴防
日前,央行發布了《2005年第2季度貨幣政策執行報告》,在關于房地產業部分的敘述中,我們可以了解到今年上半年銀行體系對房地產業的信貸情況,并以此觀察銀行的金融風險是否已化解。
從今年上半年的房地產信貸變化情況分析,隨著土地、稅收和金融等多種調控政策的貫徹實施,房地產信貸增速已持續下降。截至2005年6月末,商業銀行的自營性房地產貸款余額達2.60萬億元,比年初新增2140億元,同比少增237億元,貸款增長23.20%,增幅同比回落12.85個百分點。其中,房地產開發商貸款余額為8459.45億元,增長18.65%,增幅同比回落7.69個百分點。另外,個人住房貸款月增額明顯減少,5月份新增144.89 億元,同比減少159.37億元,是2003年3月以來個人住房貸款當月新增最小值；6月末個人住房貸款余額達1.74萬億元,增長25.59%,同比回落16.38個百分點。在個人住房貸款新增額減少的同時,提前還款情況值得關注。
上述數據顯示,今年上半年房地產信貸增速回落確實較為明顯。房地產信貸增速顯著回落,也從一個側面反映了房地產投資增速也在逐步回落。今年上半年,房地產開發完成投資6193億元(增長 23.5%),比去年同期回落5.2個百分點,并已低于城鎮固定資產投資增長增速(增長27.1%),基本上與房地產信貸增長保持一致。但是,值得注意的是,房地產開發投資增長回落幅度要遠遠小于信貸增長回落幅度。
其實,房地產信貸和開發投資增速持續下降,反映了對房地產市場調控的初步效應已經凸現。在這一輪房地產市場快速發展中,銀行體系向房地產業的過度融資,是形成中國局部房地產泡沫的主因,導致部分區域的房價持續攀升,由此也加大了銀行體系的金融風險。為此,央行配合中央政府調控房地產市場的政策措施,先是從供給方面來控制銀行信貸向房地產業的流入,然后再從需求方面來抑制房地產市場中非真實的購房需求,雙管齊下,在一定程度上遏制了房地產投資過快增長的勢頭,也部分地緩解了可能因局部房地產泡沫破裂對銀行體系構成的負面影響與實際壓力。
盡管目前銀行體系對房地產市場的信貸增長明顯回落,但房地產信貸的增速仍遠遠高于人民幣貸款增速。數據顯示,上半年金融機構人民幣貸款余額18.6萬億元(同比增長13.3%),而上半年商業銀行自營性房地產貸款增長23.20%,房地產開發商貸款增長18.65%,個人住房貸款增長25.59%。這說明,作為一個調整的行業,目前房地產信貸增速仍有下降的余地,控制銀行信貸向房地產市場的過度流入仍任重而道遠。也可以說,房地產市場過快增長帶給銀行體系的金融風險在短期內還難以消解。
這一看法可以從央行報告中再次得到印證。隨著房地產市場進入調整周期,房地產信貸和開發投資增速持續下降,商品房銷售面積增幅連續兩個月低于竣工面積增速,個人住房貸款新增額減少,部分地區居民持幣待購現象明顯,房地產開發企業開發節奏放緩,土地交易價格有所反彈(同比上漲10.7%,環比上漲3.8%),這些因素有可能導致房價難以得到充分的調整。一旦房價難以調整,就會再次刺激房地產投資出現新一輪增長,并刺激房地產信貸的再度快速增長。由此可見,房地產信貸增長明顯下降的基礎并不牢固,房地產信貸反彈的市場條件還相當充足,一旦央行放松對房地產市場的信貸調控,那么剛剛壓下去的房地產信貸增長下降的趨勢就會轉向,由此房地產市場的波動帶給銀行體系的金融風險也將難以化解,這一問題值得注意。
房貸:下降基礎不牢 風險仍需嚴防
