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什么是房屋抵押
發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,019 ℃

  抵押是一個(gè)法律術(shù)語(yǔ),根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定,抵押定義為:債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有,將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

  房屋抵押就是一種具體的抵押方式,是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人為了保證債務(wù)履行而將自己所有的房屋或享有處分權(quán)的國(guó)有房屋提供出來(lái)作擔(dān)保,如債務(wù)人不能履行債務(wù),則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋,并在處分抵押房屋所得價(jià)款中優(yōu)先受償。

  提供抵押房屋的當(dāng)事人稱為房屋抵押人,接受抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押權(quán)人。房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力,無(wú)民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設(shè)定房屋抵押。凡他們已設(shè)定的抵押,當(dāng)為無(wú)效。

  從法律角度分析,房屋抵押是一種擔(dān)保方式,也是一種法律關(guān)系,有下列特征:

   (1) 房屋抵押是原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔(dān)保,原債權(quán)債務(wù)關(guān)系是主合同,房屋抵押是從合同,它以原主合同的合法有效存在為前提條件,本身不能獨(dú)立存在。 (2) 抵押的房屋可以由抵押權(quán)人保管,也可以由抵押人保管,通常情況下由抵押人保管。保管人應(yīng)謹(jǐn)慎保養(yǎng)所抵押房屋。 (3) 負(fù)有清償債務(wù)義務(wù)的一方不履行義務(wù)時(shí),房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權(quán),不依靠債務(wù)人的行為即可實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。 (4) 抵押物須是房屋,房屋抵押人可以是債務(wù)人,也可以是第三人,抵押人必須對(duì)抵押的房屋擁有所有權(quán),如果抵押房屋是國(guó)有房屋,則抵押人必須對(duì)該抵押房屋享有處分權(quán)。 (5) 房屋抵押權(quán)的設(shè)定,一般采用書(shū)面形式,并應(yīng)明確規(guī)定擔(dān)保的范圍。 (6) 房屋抵押人將房屋抵押后,并不喪失房屋的所有權(quán),因此,抵押人應(yīng)自己承擔(dān)房屋意外滅失的風(fēng)險(xiǎn)。 (7) 房屋抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)。如果房屋抵押人未經(jīng)房屋抵押權(quán)人同意,將抵押房屋轉(zhuǎn)給第三人時(shí),房屋抵押權(quán)人對(duì)抵押的房屋享有追索權(quán),房屋受讓人因此受到的損失,由房屋抵押人承擔(dān)。

  房屋抵押人是法律關(guān)系中的一方當(dāng)事人,既享有權(quán)利,也須承擔(dān)義務(wù)。

  房屋抵押人享有如下的權(quán)利: (1) 房屋抵押人對(duì)抵押的房屋享有所有權(quán),并有權(quán)取得抵押房屋的各種收益。 (2) 房屋抵押人對(duì)抵押房屋享有處分權(quán),但若想轉(zhuǎn)讓抵押房屋,須事先征得房屋抵押權(quán)人同意。 (3) 可以對(duì)抵押房屋多次出抵,但須保證數(shù)個(gè)房屋抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)總額不大于抵押房屋的價(jià)值。 (4) 可以將抵押房屋出租。

  房屋抵押人承擔(dān)的主要義務(wù)是保管義務(wù),即妥善保養(yǎng),維護(hù)抵押房屋。由于抵押人對(duì)抵押房屋的侵害行為,致使抵押房屋的價(jià)值減少時(shí),房屋抵押人應(yīng)恢復(fù)抵押房屋的原狀或提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。如果抵押的房屋毀損滅失,抵押人應(yīng)以其他財(cái)產(chǎn)充抵抵押的房屋,在抵押房屋因不可抗力等不能歸責(zé)于抵押人的事由而毀損滅失時(shí),抵押人可以以賠償請(qǐng)求權(quán)向房屋抵押權(quán)人提供擔(dān)保,也可將賠償請(qǐng)求權(quán)讓與給抵押權(quán)人而獲免責(zé)。

  此外,房屋抵押人還負(fù)有通知的義務(wù),在第三人對(duì)抵押的房屋進(jìn)行追索或主張權(quán)利時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人,以保障抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。

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