提前還貸也要精明出招 提前還貸也要精明出招
“還了嗎？”這已經(jīng)成為央行去年10月底加息以來(lái)最新流行的問(wèn)候語(yǔ)。央行多次加息，令提前還貸成為眾多購(gòu)房者的實(shí)質(zhì)行動(dòng)。但是，你真的需要提前還貸嗎？提前還貸又應(yīng)采取哪種方式呢？記者經(jīng)過(guò)采訪后發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者提前還貸，不僅要考慮自身實(shí)際情況，還要謹(jǐn)慎選擇還貸方式，這樣才能更聰明地節(jié)省利息。
三種人群掀起提前還貸熱
央行在半年內(nèi)連續(xù)兩次加息，雖然增加幅度都不大，但還是刺激了部分購(gòu)房者神經(jīng)，在各地引發(fā)了不同程度的提前還貸熱潮。據(jù)分析，提前還貸的客戶主要有三種心態(tài)。第一種是加息恐懼型，擔(dān)心新增的月供壓力過(guò)大，影響生活質(zhì)量。第二種是節(jié)省利息型，想通過(guò)提前還貸，減少利息支出。第三種是無(wú)處投資型，覺(jué)得自己手中有閑錢(qián)，也不善于投資，就有了提前還貸的想法。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，提前還貸事實(shí)上有利有弊。利的方面是可以省下還款利息，在沒(méi)有更好的投資途徑時(shí)，也是一個(gè)很好的省錢(qián)方法。弊的方面是提前還貸后，資金的流動(dòng)性減小，遇到有更好的投資渠道或者急需資金時(shí)，就會(huì)捉襟見(jiàn)肘。
人民幣升值不影響提前還貸
7月21日，央行公布人民幣升值2%。這對(duì)購(gòu)房者提前還貸是否會(huì)造成不利影響呢？對(duì)此，永亨銀行深圳分行信貸管理部主任鄭小姐表示，人民幣升值不會(huì)增加提前還貸的比例，因?yàn)樯钲谑蟹康禺a(chǎn)的主要購(gòu)買(mǎi)者是國(guó)內(nèi)居民，所持有的幣種也是人民幣，人民幣升值只會(huì)增加外資投資成本，并不會(huì)影響國(guó)內(nèi)居民的投資利益。
□ 提前還貸小測(cè)試
如果你屬于以下情況，說(shuō)明你適合提前還貸：
1.選擇了等額本息還款法，處于還貸前5年內(nèi)，提前還貸可省下很多利息。
2.自己手上有閑余資金，但又苦于沒(méi)有其他投資途徑，或者是投資收益率小于貸款利率。
3.不久將來(lái)有大筆開(kāi)支的可能性比較小，或是此種支出可以更改實(shí)施年限。
如果你屬于以下情況，則說(shuō)明你不適合提前還貸：
1、房貸期已過(guò)5年。
2、有多種投資渠道，收益大于存款。
□ 專(zhuān)家提醒
提前還貸要出“組合拳”
專(zhuān)家：眾夏地產(chǎn)總經(jīng)理助理魏x清
要做到精明地提前還貸，還必須注意到提前還貸中會(huì)遇到的方方面面問(wèn)題，例如辦理手續(xù)，還貸的退保、注銷(xiāo)等問(wèn)題。
1.組合貸款要先還商業(yè)貸款。公積金賬戶里的錢(qián)才是必須先用來(lái)清償公積金貸款的。如果是其它自有資金，完全可以根據(jù)個(gè)人的喜好和需求，來(lái)決定是先用來(lái)還商業(yè)貸款還是先用于沖抵公積金貸款。由于商業(yè)貸款的利率較高，所以要省利息，就要先還商業(yè)貸款。
2.違約金問(wèn)題。部分銀行在簽訂的貸款合同中有明確約定，貸款人辦理提前還款會(huì)收取一定的違約金，購(gòu)房者必須細(xì)心留意。
3.還貸后要去退保。購(gòu)房者如果當(dāng)初申請(qǐng)住房貸款時(shí)辦理了住房保險(xiǎn)，假如全部提前還貸或縮短了貸款期限，可以向保險(xiǎn)公司申請(qǐng)退回部分保險(xiǎn)費(fèi)。退保時(shí)一定要保險(xiǎn)公司給出具體的計(jì)算公式，并做出解釋?zhuān)€要仔細(xì)核對(duì)保險(xiǎn)單和退保批單上還貸保證險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)的費(fèi)率是否相同。
□ 典型案例及解決方案
【案例】
提前還貸6萬(wàn)，省息8萬(wàn)多
易小姐是房地產(chǎn)從業(yè)人員，月收入不太穩(wěn)定，好的時(shí)候收入可以上萬(wàn)，但差的時(shí)候只有3、4千。她在2004年11月購(gòu)入價(jià)值50萬(wàn)的房子，首付10萬(wàn)元，銀行貸款40萬(wàn)。貸款期限是20年，每月供的等額本息為2648.67元，總利息為235680.73元。2005年初由于發(fā)了獎(jiǎng)金，加上工作業(yè)績(jī)不錯(cuò)，她積攢了6萬(wàn)元的儲(chǔ)蓄。于是打算在8月份提前還貸，以減少利息的負(fù)擔(dān)。這時(shí)有三種提前還貸的方式可以選擇：
第一種：月供基本不變，將還款期限縮短。易小姐提前還貸的6萬(wàn)元抵扣本金后，由于月供基本不變，貸款期限會(huì)縮短。經(jīng)計(jì)算，貸款期限將縮短4年，即2020年2月就可全部還清貸款，總共節(jié)省利息84674.52元。
第二種：減少月供，還款期不變。易小姐提前還貸6萬(wàn)元抵扣本金后，因?yàn)檫€款期沒(méi)有變化，所以每年需還的本金較少，利息相應(yīng)降低，月供也會(huì)下降。經(jīng)計(jì)算，月供款將會(huì)由原來(lái)的2648.67元減少到2224.43元，總共節(jié)省利息35351.31元。
第三種：月供減少，還款期也縮短。經(jīng)計(jì)算，6萬(wàn)元的提前還款，可以把月供減少到2383.77元的同時(shí)，把貸款年限縮短1年3個(gè)月，即到2023年8月份就可以還清貸款，總共節(jié)省利息51379.07元。
由于第三種提前還貸方式比較復(fù)雜，處理的相關(guān)手續(xù)較多，許多銀行都不建議辦理這種還款方式。而且相比之下，第一種還款方式節(jié)省利息更多，所以采取月供不變，縮短還款期的方式來(lái)提前還貸比較劃算。
【專(zhuān)家解決方案】
年內(nèi)提前還貸很劃算
中國(guó)銀行蛇口聯(lián)檢支行行長(zhǎng)、理財(cái)專(zhuān)家魏女士提醒易小姐，在考慮提前還貸時(shí)，有必要對(duì)自身的資金需求、投資渠道以及提前還款成本等進(jìn)行多方權(quán)衡，通盤(pán)考慮后再做決定：
1.易小姐不用急著提前還貸，因?yàn)槔蕪南乱荒甓鹊?月1日起執(zhí)行，還有四五個(gè)月的時(shí)間觀望。而且加息對(duì)于易小姐的生活影響并不大，利率上升了0.2%，月供也只增加了60.13元。
2.做決定前要衡量以后可能的資金需求。易小姐從事業(yè)務(wù)工作，在投資方面的時(shí)間自然不會(huì)太多，而且國(guó)庫(kù)券，基金等投資收益大多在3～5%之間，并不具有吸引力，所以投資其他渠道并不適合易小姐。不過(guò)需要考慮的是不久以后可能出現(xiàn)的一些大開(kāi)支，例如結(jié)婚、讀書(shū)、旅游等。如果需要時(shí)沒(méi)錢(qián)再要向銀行借款，就比較困難了。
3.建議易小姐在年內(nèi)做出提前還貸的決定，因?yàn)椴捎玫阮~本息法還貸時(shí)，前5年的利息支付是比較多的，尤其是第一年承擔(dān)的利息部分遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了本金部分，所以在這個(gè)時(shí)期提前還貸最劃算。而且相對(duì)于可能產(chǎn)生的違約金，節(jié)省的利息要大得多。當(dāng)然，這要求易小姐對(duì)自己今后收入的穩(wěn)定要有足夠的信心。
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