近年來(lái)住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的重要性逐漸為國(guó)內(nèi)務(wù)大保險(xiǎn)公司所認(rèn)識(shí)，但其業(yè)務(wù)的發(fā)展過(guò)程卻極為緩慢。
安居才能樂(lè)業(yè)，擁有自己的住房無(wú)疑是人們生活中舉足輕重的一項(xiàng)內(nèi)容。對(duì)于大多數(shù)家庭而言，購(gòu)房開(kāi)支是一筆不小的數(shù)目。有一個(gè)故事，講的是中國(guó)老太攢了一輩子的錢，在臨死前住上了自己的房子；而美國(guó)老太則住了一輩子的大房子，在臨死前還清了貸款。現(xiàn)在，住房抵押貸款對(duì)于我們已經(jīng)不再陌生，并逐漸成為人們普遍采取的購(gòu)房方式。
然而無(wú)論對(duì)于作為住房抵押貸款債權(quán)人的銀行，還是作為債務(wù)人的購(gòu)房者，目前的住房抵押貸款制度都存在著一定的問(wèn)題，還不成熟、不完善。
首先，銀行在經(jīng)營(yíng)中要權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)收益。住房抵押貸款給銀行帶來(lái)的收益是顯而易見(jiàn)的。相對(duì)于企業(yè)逃廢債而造成的不良貸款，由于住房抵押貸款可以通過(guò)變賣住房獲得賠償，因而風(fēng)險(xiǎn)較小，被很多銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但抵押住房作為一種能夠長(zhǎng)期使用的財(cái)產(chǎn)，始終存在抵押物風(fēng)險(xiǎn)。由于自然的或人為的原因，無(wú)意或有意地造成不動(dòng)產(chǎn)抵押物的滅失，將造成抵押住房?jī)r(jià)值大部分的損失。同時(shí)，一旦借款人無(wú)法按時(shí)還款，銀行還要承擔(dān)住房一時(shí)難以賣出以及賣房折價(jià)損失的風(fēng)險(xiǎn)。所以借款人的還款能力和信用也就顯得十分重要。在社會(huì)信用體系不健全的情況下，銀行為了掌握借款人的情況。防范風(fēng)險(xiǎn)所采取的一系列措施，無(wú)形中提高了購(gòu)房者的貸款成本，制約了購(gòu)房者的借款積極性。在這種情況下，發(fā)展住房抵押貸款保險(xiǎn)是一種化解住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)住房抵押貸款熱潮的現(xiàn)實(shí)選擇。
以房地產(chǎn)金融比較發(fā)達(dá)的美國(guó)為例，美國(guó)有兩種主要的抵押貸款保險(xiǎn)。一種是由聯(lián)邦政府提供的抵押貸款保險(xiǎn)，如聯(lián)邦住宅管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)。另一種是由私人部門提供的抵押貸款保險(xiǎn)，作為對(duì)政府保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的補(bǔ)充，如美國(guó)最大的私人抵押保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)——抵押保證保險(xiǎn)公司。住房抵押貸款的類型有兩種：1)抵押物保險(xiǎn)，包括住宅保險(xiǎn)和產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。住宅保險(xiǎn)是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的一種，當(dāng)住房因不可抗力發(fā)生損毀或滅失時(shí)由保險(xiǎn)公司給與補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)是以抵押物的優(yōu)先索償權(quán)為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，確保抵押權(quán)人對(duì)抵押物進(jìn)行優(yōu)先處分的權(quán)利。2)借款人風(fēng)險(xiǎn)，包括人壽保險(xiǎn)和抵押貸款保證保險(xiǎn)。抵押貸款保險(xiǎn)一方面降低了貸款償還風(fēng)險(xiǎn)，使銀行有條件在利率、貸款金額及貸款期限上給與借款人一定的優(yōu)惠，使購(gòu)房者受益。另一方面，在有保險(xiǎn)保障的情況下，有助于銀行更方便的轉(zhuǎn)讓債權(quán)，分散貸款風(fēng)險(xiǎn)，使銀行的資金運(yùn)用更為靈活和安全。
目前我國(guó)抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要為商業(yè)保險(xiǎn)公司，缺少合適的保險(xiǎn)體制和政府管理機(jī)構(gòu)的扶持，政策性的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)尚未建立。從我國(guó)抵押貸款保險(xiǎn)的品種來(lái)看，主要有三種形式：1)房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。中國(guó)人民銀行新頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》對(duì)房屋保險(xiǎn)作了專門規(guī)定。該辦法第25條規(guī)定：“以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。抵押期間，保險(xiǎn)單由貸款人保管。”這種保險(xiǎn)已隨著抵押貸款的推廣而普遍推行。2)抵押貸款保證保險(xiǎn)。新推出的《個(gè)人購(gòu)置住房抵押貸款保證保險(xiǎn)條款》中規(guī)定了個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)和房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)“捆綁”銷售，規(guī)定抵押貸款人購(gòu)買財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)時(shí)必須同時(shí)購(gòu)買保證保險(xiǎn)，期限為整個(gè)貸款期限，擔(dān)保金額為全部貸款，保費(fèi)一次付清，并且繳納30％的首付款。3)住房抵押貸款壽險(xiǎn)。該險(xiǎn)種是保險(xiǎn)公司向借款人提供的一種保額遞減式的人壽保險(xiǎn)，購(gòu)房者在辦理借款手續(xù)時(shí)即購(gòu)買人壽保險(xiǎn)。在保單有效期內(nèi)如果被保險(xiǎn)人身故或完全殘疾，由保險(xiǎn)公司代替貸款家庭償還所欠的貸款余額。已有的住房抵押貸款保險(xiǎn)品種單一，保險(xiǎn)費(fèi)用較高，付款方式不夠靈活，并且實(shí)施的城市很少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足我國(guó)的實(shí)際需要。
因此，要使我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)切實(shí)發(fā)揮作用，需要政府、保險(xiǎn)公司以及銀行三方面的共同努力，才能達(dá)到促進(jìn)住房抵押貸款業(yè)務(wù)良性發(fā)展，推動(dòng)住房消費(fèi)的目的。
