我國發(fā)展個人住房抵押貸款證券化的意義
20世紀 70年代興起的資產證券化(Asset Securitization)被稱為是近 30年來世界金融領域最重大、發(fā)展最迅速的 金融創(chuàng)新 和金融工具。資產證券化所證券化的不是資產本身，而是資產所產生的可預見的現金流。簡單說，資產證券化就是將一種預見的現金流為支持而發(fā)行證券，在資本市場進行 融資 的一個過程。對發(fā)放抵押貸款的銀行來說，資產的收益源于抵押貸款的本息。這種收益要在較長時間內才能實現，而用于發(fā)放貸款的資金大多來自期限相對較短的存款，于是產生矛盾 ，使銀行面臨資產流動性風險、利率變動風險等系統(tǒng)風險。解決這些風險的有效方法是通過證券化將這些期限較長，流動性較低的抵押貸款進行證券化，盡快地收回貸款資金，提高資產流動性，把風險轉讓給其他人，但同時也必須把一部分收益權讓渡給參與證券化的其他機構與個人。現階段在我國開展抵押貸款證券化，有以下重要意義。
(一)有利于改善商業(yè)銀行的經營管理
1.利用證券化技術，商業(yè)銀行能增強競爭力，增加 投資 收益。由于資產證券化是一種表外融資方式， 金融機構 將非流動性資產證券化等于增加了一條重要的資金來源，商業(yè)銀行擴展資產業(yè)務的能力大大增強、在同業(yè)競爭中會處于有利的地位。同時，住房抵押貸款變現后銀行可以擴大貸款規(guī)模，增加投資收益。
2.利用證券化技術，有利于商業(yè)銀行資產負債的合理搭配。證券化過程中在安排抵押支持證券的期限、利率、發(fā)行時間等方面都相當靈活，金融機構可以在適當的時機選擇將抵押貸款證券化，使自身的資產業(yè)務與負債業(yè)務完美地匹配起來。
3.商業(yè)銀行能降低和分散風險。住房抵押貸款經過證券化處理后，發(fā)行的證券可以在證券二級市場上流通轉讓，使得住房抵押貸款所面臨的各種風險可以通過證券市場分散給眾多的投資者。
(二)有利于促進資本市場健康發(fā)展
1.發(fā)展證券化融資，有利于融資工具的多樣化。資產證券化靠信用增級吸引投資者，與傳統(tǒng)融資方式大不相同，它會增加我國資本市場上融資工具的可選擇性。
2.有利于 投資 渠道多樣化，提高全 社會 的資金使用效率。據 統(tǒng)計 ，2006年，我國國內 保險 費收人為5 641.4億元①，社會保障基金(養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷和生育保險基金)收入8 517億元⑦。2006年末，全國住房公積金繳存總額已達 12687.37億元③，這些資金和基金的共同特征是來源穩(wěn)定，來源與支出的間隔期長，但目前主要集中于 銀行 存款和購買 國債 ，投資渠道缺乏，資金運用效率很低。據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，至 2007年末，我國城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額達到17.2534萬億元④。由于缺乏個人合適的投資工具，居民存款利率彈性低。發(fā)行住房抵押貸款 證券 有利于拓寬它們的投資渠道。抵押支持證券相對于銀行存款來說，投資收益高，相對于股票來說，投資風險小，十分適合中國的投資者，抵押支持證券還能減輕商業(yè)銀行所承受的壓力，促使資本 市場 上的投機行為向投資行轉化，提高全社會的資金使用效率。
3.發(fā)展證券化 融資 ，能促進資本市場的現代化和與國際資本市場接軌。資產證券化要求有一個完備、規(guī)范的制度 環(huán)境 ，包括稅務制度、財會制度、信用評級制度、 金融 擔保制度等，資產證券化還要求有一批高素質的金融專業(yè)人才。所以推行證券化，有利于促進資本市場的現代化。我國是一個資金短缺的國家，努力提高抵押支持證券的信用級別，在國外資本市場上吸引投資是發(fā)展證券化融資的主要目的之一。而且在證券化過程中，與國外的評級公司、擔保公司都會開展合作，所有這些都將把我國的資本市場與國際市場緊密地聯(lián)系起來。
(三)有利于我國住房產業(yè)的發(fā)展
1.銀行貸款積極性提高，購房首付率降低 ，刺激對住宅的有效需求。據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2003年末，全國人均居住面積在 10平方米以下的家庭還有 257.5836萬戶①，說明我國住宅市場潛力巨大。但由于我國城鎮(zhèn)居民收入較低，房價收入比大大高于國際合理的房價收入比，在目前購房首付率較高的情況下，很難形成有效需求。據國家統(tǒng)計局公布的資料表明截至 2006年 6月末 ，我國商品房空置面積 1.2l億平方米，同比增長 17.2%。其中，空置商品住宅6 715萬平方米，增長14.1%⑦，遠超過空置率警戒線。本文前面已經分析，商業(yè)銀行通過發(fā)行住房抵押貸款證券，可以有效地降低和分散各種系統(tǒng)性風險，這樣商業(yè)銀行貸款積極性提高，購房首付率降低，促進房地產業(yè)的發(fā)展。
2.為住房建設項 目利用外資開辟新途徑。隨著證券化業(yè)務的發(fā)展，將逐步由國內資本市場走向國際資本市場 ，通過在國際市場發(fā)行住房抵押貸款證券 ，我國住房建設項 目可以進入國際市場直接融資，使住房建設項目擁有更多的資金來源，在更大的范圍內選擇最為有利的融資條件。
二、我國開展個人住房抵押貸款證券化的可行性分析
雖然中國建設銀行的“建元 2005—1個人住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級資產支持證券”公開發(fā)行，沒達到市場樂觀人士所預期的“火爆”狀態(tài)，但隨著人們對抵押貸款證券化認識的加深和客觀條件的成熟，相信在中國也將日益顯示出其價值所在，并將具備廣泛的應用前景。
(一)個人住房抵押貸款符合證券化資產的要求。并非所有的資產都適宜證券化，其中最基本的要求便是證券化的資產能在未來產生可預測的穩(wěn)定的現金流，即證券化的資產對投資者要有吸引力。投資者在決定是否購買抵押支持證券時，主要依據的是這些資產的質量、未來現金收入流的可靠性和穩(wěn)定性。居民住宅貸款的風險相對較小、收入相對穩(wěn)定并且可預測性較高。所以。以個人住房抵押貸款證券化為突破口是十分合適的。
(二)居民個人收入水平的提高和金融意識的增強為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了物質條件。一方面居民儲蓄業(yè)務總量相當可觀，龐大的居民儲蓄資金為個人住房抵押貸款證券化的推行提供了充足的資金來源。另外，抵押支持證券的信用級別高(一般為AAA或AA級)，風險較小，收益率略高于國債，因此，居民樂意購買。另一方面 ，居民的金融意識在不斷增強 ，消費 心理 日趨健康，對這一新的投資工具能很快予以接受。
(三)我國 證券 市場 已初具規(guī)模。形成了以眾多 證券公司 參與支持的證券發(fā)行市場，以及上海、深圳兩地證券交易所，STAQ系統(tǒng)和 NET系統(tǒng)等為代表的場外交易。在滬、深兩證券交易所上市的交易品種包括股票、 國債 、基金券、可轉換債券等。抵押支持證券發(fā)行以后完全可以在這兩個證券市場上市流通。
