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房地產(chǎn)抵押存在種種誤區(qū)，直接或間接影響了房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的開展。最大的誤區(qū)是抵押權(quán)人過(guò)分小心，總希望辦理的手續(xù)越全越好，索取的證件越多越好，擔(dān)心債務(wù)人償還不了債務(wù)時(shí)遭受損失。這種擔(dān)心是可以理解的，但這樣做往往會(huì)增加抵押人的麻煩，增加抵押費(fèi)用，容易引起抵押人的反感，甚至把業(yè)務(wù)搞丟了。

誤區(qū)之一：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村所在地的房產(chǎn)不能抵押，有的直接提出抵押房地產(chǎn)只限在縣（市）以上城區(qū)范圍之內(nèi)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村所在地的房地產(chǎn)有多種情況，一是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體土地使用權(quán)不能單獨(dú)抵押，但《擔(dān)保法》規(guī)定，“以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押”，因此鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房及占用土地可以抵押；二是建制鎮(zhèn)和有的鄉(xiāng)政府所在地，就有國(guó)有土地，少數(shù)也有以出讓方式取得的土地使用權(quán)；三是《擔(dān)保法》規(guī)定，宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不能抵押。沒(méi)有說(shuō)宅基地上的房屋不能抵押，只是抵押人債務(wù)清償不了時(shí)，抵押物難變現(xiàn)。司法部2002年2月20日通過(guò)的68號(hào)令“公證機(jī)構(gòu)辦理抵押登記辦法”明確，“位于農(nóng)村的個(gè)人私有房產(chǎn)”，“辦理抵押登記”應(yīng)是“抵押人所在地的公證機(jī)構(gòu)”。“抵押權(quán)人自公證機(jī)構(gòu)出具《抵押登記證書》之日起獲得對(duì)抗第三人的權(quán)利”。

也有些抵押權(quán)人，在設(shè)立宅基地上的房產(chǎn)抵押時(shí)，只要在宅基地所在地有未享受過(guò)宅基地權(quán)利的第三人做擔(dān)保，并交一定數(shù)量的擔(dān)保金，辦理房屋抵押貸款。當(dāng)?shù)盅喝诉€款后，第三人交的擔(dān)保金由抵押權(quán)人補(bǔ)償不低于銀行利息的費(fèi)用。當(dāng)?shù)盅喝饲鍍敳涣速J款本金和利費(fèi)時(shí)，直接將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人。但要預(yù)先在抵押合同中協(xié)商好轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)的價(jià)格。四是抵押人依法承包的荒山、荒地、荒灘等土地使用權(quán)，只要經(jīng)過(guò)發(fā)包人同意，就可以抵押，但要注意抵押物的估價(jià)和抵押金額的確定。

誤區(qū)之二：國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)抵押要經(jīng)主管部門批準(zhǔn)；集體企業(yè)資產(chǎn)抵押，要憑職代會(huì)的決議；股份制企業(yè)資產(chǎn)抵押要憑董事會(huì)決議。我國(guó)企業(yè)早已實(shí)施法人治理結(jié)構(gòu)。各種企業(yè)類型的企業(yè)所擁有的資產(chǎn)屬于企業(yè)的法人財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《公司法》和《企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)依法享有對(duì)這些資產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)等民事權(quán)利。而企業(yè)的法定代表人是代表企業(yè)行使職權(quán)的簽字人，完全有權(quán)利行使上述各種民事權(quán)利，根本不需要這個(gè)批復(fù)，那個(gè)決議。最近最高人民法院“關(guān)于國(guó)有工業(yè)企業(yè)以機(jī)器、設(shè)備等財(cái)產(chǎn)為抵押物與債權(quán)人簽定的抵押合同的效力問(wèn)題的批復(fù)”指出，“國(guó)有工業(yè)企業(yè)以機(jī)器設(shè)備、廠房等財(cái)產(chǎn)與債權(quán)人簽定的抵押合同，如無(wú)其它法定的無(wú)效情形，不應(yīng)當(dāng)僅以未經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)為由認(rèn)定抵押合同無(wú)效。”明確指出了，企業(yè)用企業(yè)資產(chǎn)抵押的行為，不能以政府主管部門是否批準(zhǔn)來(lái)確定抵押效力。

誤區(qū)之三：住宅房產(chǎn)抵押合同必須都要到房管部門登記，所有共有人都要簽字。共有房產(chǎn)抵押要登記，共有人都要到場(chǎng)并簽字同意抵押，這是辦理手續(xù)的必要程序。但在實(shí)際操作中，還要分別具體情況：一、幾萬(wàn)元或十幾萬(wàn)元的房產(chǎn)，客戶急要幾千元、或近萬(wàn)元的錢用，只要信譽(yù)好，用途正當(dāng)，有還款能力，典當(dāng)行了解的，有些典當(dāng)行直接收了房產(chǎn)證就放款了，也有的典當(dāng)行只要共有人到場(chǎng)簽字就放款的。抵押人還不了債務(wù)時(shí)，賴帳不劃算，重新辦房產(chǎn)證可能花的錢不比貸款本金少，萬(wàn)一要訴諸法院，只是不能對(duì)抗第三人，債權(quán)還是保護(hù)的。這樣更符合方便、快捷的特點(diǎn)。二、有些客戶房產(chǎn)共有人出差或長(zhǎng)期在外做生意，急等錢用，要以房地產(chǎn)權(quán)抵押怎么辦？有些典當(dāng)行，按共有人份額，對(duì)屬于持證人的部份進(jìn)行抵押給予貸款。《擔(dān)保法》解釋第五十四條“按共有人以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。”

“其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。”因此，對(duì)共有人的財(cái)產(chǎn)抵押，共有人不能到場(chǎng)的，不能簡(jiǎn)單的視為能抵押、不能抵押，重要在我們事前和事后做好工作。安徽蚌埠興達(dá)典當(dāng)行陳孝凱同志在大連研討會(huì)上講，“手續(xù)要完備，我認(rèn)為必須要完備，但不能為要求完備把典當(dāng)行的小、快、靈的特點(diǎn)丟掉，否則人家就不會(huì)到典當(dāng)行來(lái)了。”這是有道理的。

誤區(qū)之四：公共事業(yè)單位的房產(chǎn)不能抵押。《擔(dān)保法》中規(guī)定：“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其它公益設(shè)施”不能抵押。

這里講的是“以公益為目的”的“公益設(shè)施”。近些年來(lái)，學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等行政事業(yè)單位，大部分利用自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)創(chuàng)辦了不少企業(yè)，以經(jīng)營(yíng)性的資產(chǎn)抵押，有何不可？《擔(dān)保法》解釋第五十三條明確，“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和其它公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定的抵押，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。”司法部68號(hào)令也明確，“……事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他非生產(chǎn)性企業(yè)組織所有的機(jī)械設(shè)備……等生產(chǎn)資料”抵押，經(jīng)公證機(jī)構(gòu)抵押登記后，能獲得對(duì)抗第三人的權(quán)利。我們遇到一個(gè)司法機(jī)關(guān)，新建辦公區(qū)，資金不夠，經(jīng)政府和國(guó)資部門批準(zhǔn)，以舊辦公區(qū)整體出售資金，補(bǔ)償資金缺口，但新辦公區(qū)未建好，舊辦公區(qū)出售不了，以政府和國(guó)資部門的批文將舊辦公區(qū)整體抵押取得資金，使新辦公區(qū)很快完工，這種抵押能說(shuō)不可嗎？

誤區(qū)之五：關(guān)于抵押房產(chǎn)騰空和過(guò)戶問(wèn)題。現(xiàn)在有不少抵押權(quán)人，為了萬(wàn)無(wú)一失，在房產(chǎn)抵押時(shí)，要求抵押人將抵押物騰空或過(guò)戶給抵押權(quán)人，再辦理貸款。這樣不僅增加了工作的麻煩，一個(gè)抵押物兩次過(guò)戶，要多交多少稅費(fèi)？無(wú)形中增加了抵押人的負(fù)擔(dān)，減少了抵押權(quán)人的效益。同時(shí)與房地產(chǎn)抵押的法定含意不符，“房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以合法的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供擔(dān)保的行為。”要人家騰空、過(guò)戶，不能叫“不轉(zhuǎn)移占有”；同時(shí)“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照《擔(dān)保法》的規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。”要求房產(chǎn)騰空、過(guò)戶后再放款，是于理不通、于法不符的。抵押就是要按抵押的法規(guī)辦事，不能附帶其他任何條件。