商業地產"售后包租"存在風險，對其打出的"高回報率"、"若干年后回購"等承諾要慎之又慎-- 投資商鋪曾讓一些人血本無歸2006年5月29日，南京市房產管理局宣布，即日起停止辦理產權式商鋪的預售許可證，并禁止產權式商鋪的銷售。政府主管部門出面叫停產權式商鋪，這在國內尚屬首次。
其實，早在5月22日，建設部就對外發布風險提示稱，以售后包租的形式購房有風險，投資須慎重。據中國商業經濟學會副會長、中國人民大學商學院教授黃國雄介紹，在目前商業地產開發銷售模式中，"產權式商鋪"是主要類型之一。目前，產權商鋪地產商絕大多數是從住宅地產商轉變過來的，這部分地產商多數仍舊遵循住宅地產的操作手法，將套現放在首位。因此，為了把商鋪賣出去，很多開發商都采取了降低置業門檻，來化解大賣場面積消化的難題。而且，大部分產權式商鋪開發商采取"出售后返租"，并承諾"高回報率"、"若干年后回購"等。
目前，越來越多的市民選擇投資產權式商鋪，正是為所謂的"高回報率"所誘惑，但結果往往是糾紛頻發。
近年來，北京、上海等地均出現過因產權式商鋪而引起的糾紛事件。當年紅極一時的北京某產權式商鋪總投資6億元，擁有4000個商鋪鋪位，但最終因無法兌現"高回報"承諾，結果讓數百名投資者血本無歸。
產權商鋪的投資回報率究竟在何種區間才合理?黃國雄說："誰也無法給出答案，商鋪投資的回報率最終還要靠后期的經營管理來獲得，預期收益有很大的不確定性。 "他分析說，產權式商鋪對投資回報的承諾，本身就存在"泡沫"成分。當前國內零售業平均利潤僅為2%，而多數產權式商鋪會承諾6%-8%的年回報率，"本身就是一種比較虛的做法。"這也正是產權式商鋪糾紛頻發的根本原因。
而所謂的"售后包租"實際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發商玩的一個財務技巧。從表面上看，開發商開出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但實際上，開發商通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預提出來了。此外，"先售后租"也并非像商家承諾的那樣是"絕對的零風險"。業內人士稱，這種模式除了利于開發商短時間內快速回籠資金外，最大的好處是將企業經營的風險層層下放到業主那里。因為按照協議，產權和經營權是分開的，企業萬一經營不佳了，意味著業主商鋪的價值也開始大打折扣，但這對于無產權的管理者來說，卻是損失全無。
引入商業運營商是關鍵
業內專家有種普遍的看法，認為中國的產權式商鋪帶有一定的投機色彩。黃國雄指出，產權式商鋪投資者分為投資者、管理經營公司和業主，通行的做法是開發商只建不管，商鋪售完后抽身，委托一家管理公司運作具體經營。開發商希望開發周期越短越好，盡快套現，不太重視商鋪的后續經營，盡量將經營風險轉嫁給業主;管理公司也存在短線投資的硬傷，缺乏足夠經驗和對行業本身的了解。從業主來看，購買產權商鋪，一是轉讓投資，二是自己經營，三是靠出租獲取收益，由于產權過于分散，盡管有業主委員會從中協調，但開發商喪失整體項目的掌控權，無法對大局進行調整，業主各自為戰，經營品種混亂，不能形成規模效應;商鋪還可能因為投資者專業化程度不高、與區域內消費者的購買力不協調等因素，造成后期經營困難。
與國內大多數產權商鋪不同，在西方一些國家，產權商鋪由開發商開發以后銷售給中小投資者。但投資者不參與經營，而是共同委托給有信譽、有經營能力的運營商來運營。投資者購買商鋪，實際上只是獲得了特定期限、特定回報率的回報。
目前，國內開始有一些產權商鋪開發商自己經營管理，在看到了"一售了之"帶來的慘痛后果后，開發商在經營模式上開始摸索創新。北京的不少產權商鋪開始通過銀行擔保、包租、回購等多種模式保障投資回報，并建立專業運營團隊進行管理。黃國雄說，開發商一定要將經營管理貫徹項目始終，即便是全部售出，也要長期統一管理，否則就是死胡同。
投資產權式商鋪如何規避風險
當前，一些房地產商為使自己開發的商用樓盤盡快脫手，通過各種炒作，推出"產權式商鋪"投資新理念。北京市上德律師事務所副主任駱巧玲律師提醒廣大中小投資者，在當前商用房空置率較高的情形下，要特別警惕這種新的投資陷阱。
駱律師介紹說，產權式商鋪分為兩種業態，中小投資者要注意識別。一種是"虛擬產權式商鋪"，開發商將超市、百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分割，小商鋪之間無墻隔離，不劃分實際區域，產權登記在投資者名下，并在一定期限包租，購房者無法自行經營。這種商鋪本身不具有獨立使用的價值，產權成了虛擬的收益權屬。在這種情況下，投資者如期獲得收益的前提是商場的整體經營必須良好，否則，一旦商場整體運作出現問題，投資者的回報就如同無本之木。目前，市場的商鋪銷售主要以"虛擬產權式商鋪"為主，而事實也證明，虛擬產權式商鋪糾紛頻發。
另一種則是獨立產權商鋪。這種商鋪與虛擬產權式商鋪的根本區別是，真正擁有分割的獨立產權的物業形態，購買這種商鋪的投資者可以自營，也可以出租，或是讓經營公司包租。這樣投資者就真正擁有了處置權，擁有獨立產權的獨立商鋪對投資者而言無疑是風險最低的。當然，投資者在選擇這樣的獨立產權商鋪時，還要綜合考慮所選擇商鋪的各方面條件。一般而言，區位、交通物流、商業氛圍、開發商背景、主力商戶、項目規劃、運營管理、升值潛力等九大要素，是每一個明智投資者在進行投資時都應考慮的。
駱律師還提醒說，產權商鋪在銷售中一般有三種模式：第一種是委托經營。投資者買商鋪，買后把商鋪委托給開發商來經營，開發商把商鋪出租給其他人，投資者坐等收益。開發商提出一個固定回報的保證，承諾如果收益達不到一定的比例，他會把房子買回來。從法律的角度看，這種模式的合法性是值得質疑的。
第二種是投資者直接把商鋪出租給開發商，然后允許開發商轉租，開發商會把商鋪轉交給經營單位。開發商按照通常房租的收益給投資者返錢，開發商會承諾，如果租金達不到承諾的比例，到時候可以把房子回購?；刭徥情_發商對自己回報的擔保方式，但這首先要看固定回報是否合法。從法律上來說，回購是一個擔保合同，固定回報的做法本身是違法的。
