業(yè)主告業(yè)主大會要求撤銷決議 投票符合《業(yè)主大會議事規(guī)則》訴請被駁
業(yè)主馬先生等兩人認為，業(yè)主大會公告的《首批議案表決》第12條嚴重違反了《物權(quán)法》及上海市物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，故請求撤銷。閔行區(qū)法院在查明《首批議案表決》投票符合《業(yè)主大會議事規(guī)則》等規(guī)定的基礎(chǔ)上，日前作出駁回馬先生等兩人訴請的一審判決。
業(yè)主大會作出決議
2005年8月13日，閔行區(qū)富宏花園業(yè)主大會和業(yè)主委員會登記成立，2006年3月2日，業(yè)主大會張貼《首批議案表決》結(jié)果公告，其中第12條內(nèi)容為：“對于有經(jīng)營行為的虹梅路3125號地下室和3131號地下室會所，按非住宅用房收取每月每平方米5.60元物業(yè)管理費”。2007年2月14日，業(yè)主大會與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同》，其中第六章約定物業(yè)管理費收費標準為商業(yè)用房5.6元/月/平方米。查明，富宏花園辦公樓等的原房地產(chǎn)權(quán)利人為林某，業(yè)主大會籌備組確定林某投票權(quán)數(shù)為36票。2006年10月，馬先生等兩人通過向林某購買房屋的轉(zhuǎn)讓方式取得了3125號地下室、辦公樓、屋頂茶室等房屋產(chǎn)權(quán)5055.65平方米。之后，業(yè)主大會認可馬先生等兩人擁有投票權(quán)數(shù)51票。
決議違法請求撤銷
馬先生等兩人認為，從2006年10月13日起成為3125號房產(chǎn)的業(yè)主。但在此前，了解到原業(yè)主林某從未接到任何通知參加業(yè)主大會行使業(yè)主權(quán)利。經(jīng)查，發(fā)現(xiàn)2006年3月2日所作的《首批議案表決》決定嚴重違反了《物權(quán)法》及上海市物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，故請求撤銷上述決定。
馬先生等兩人的理由有三：一是按照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第九條之規(guī)定，兩人應(yīng)當(dāng)擁有51個業(yè)主權(quán)數(shù)，但業(yè)主大會在統(tǒng)計業(yè)主權(quán)數(shù)時程序嚴重錯誤。按2006年3月2日作出的《首批議案表決》結(jié)果公告顯示，總業(yè)主權(quán)數(shù)為141個，而通過對收取物業(yè)管理費的議案的業(yè)主權(quán)數(shù)為132個，顯然是業(yè)主大會未正確計算業(yè)主權(quán)數(shù)，導(dǎo)致馬先生等兩人無法履行其合法投票權(quán)，原業(yè)主林某也從未同意上述決定。二是業(yè)主大會對于作為擁有51個業(yè)主權(quán)數(shù)的馬先生等兩人，從未就上述決定的內(nèi)容通知，侵害了馬先生等兩人的知情權(quán)。三是2007年2月14日，業(yè)主大會與物業(yè)管理服務(wù)公司簽訂委托代管服務(wù)合同時，在明知業(yè)主已經(jīng)更換的情況下也沒有及時通知馬先生等兩人相關(guān)合同內(nèi)容，也未告知《首批議案表決》決定的內(nèi)容。故認為業(yè)主大會的行為嚴重侵害了自己的正當(dāng)權(quán)利。
時間上無侵權(quán)可能
業(yè)主大會辯稱，馬先生等兩人是在2006年10月才成為小區(qū)業(yè)主，而其要求撤銷的《首批議案表決》的第12條決定卻是在此之前的2006年3月，在時間上根本不存在“未準確計算業(yè)主權(quán)數(shù)”“侵害合法權(quán)益”“侵害原告知情權(quán)”的可能。假說曾侵犯業(yè)主的權(quán)益，也應(yīng)當(dāng)由原業(yè)主提起訴訟。業(yè)主投票權(quán)數(shù)系由有關(guān)部門負責(zé)計算與審核，不存在統(tǒng)計業(yè)主權(quán)數(shù)的程序錯誤，臨時籌備小組還按規(guī)定張貼“業(yè)主身份及其在業(yè)主大會會議上投票權(quán)數(shù)公告”，無任何人提出異議。要求撤銷的決定早在2006年1月20日便由業(yè)委會公告實施，并通過招投標的方式選聘物業(yè)公司及制定收費標準，不僅合理合法，而且已以合同方式存在和履行，不可能予以撤銷。因小區(qū)所有活動和決定均在公告欄內(nèi)及時告示，并備案，沒有故意不向馬先生等兩人通知任何重要事項之必要與可能。
不能舉證未獲支持
法院認為，因馬先生等兩人取得相關(guān)房屋權(quán)利的時間在業(yè)主大會形成《首批議案表決》公告的時間之后，事實上馬先生等兩人在形成《首批議案表決》時尚不具有投票權(quán)，且業(yè)主大會根據(jù)召開業(yè)主大會時原權(quán)利人林某擁有的房屋面積給予投票權(quán)數(shù)36票的事實，也符合召開業(yè)主大會時的客觀事實。現(xiàn)馬先生等兩人起訴要求撤銷《首批議案表決》第12條決定，應(yīng)舉證證明在進行業(yè)主投票時存在違反《業(yè)主大會議事規(guī)則》相關(guān)程序性要求之事實。然馬先生等兩人提供的證據(jù)并不能證明業(yè)主大會存在違反相關(guān)規(guī)定的事實，其訴訟請求，不予支持。
另外，業(yè)主大會的決定對全體業(yè)主具有約束力，當(dāng)房屋權(quán)利人發(fā)生變更時，業(yè)主大會的決定同樣適用于房屋受讓人。法律法規(guī)也沒有明確規(guī)定當(dāng)房屋權(quán)利人發(fā)生變更時，業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)對權(quán)利人變更前所作出的決定仍負有單獨向房屋受讓人告知的義務(wù)，作為該房屋的受讓人無權(quán)以其未參加有關(guān)會議而不履行業(yè)主大會決定所產(chǎn)生的義務(wù)和責(zé)任。故馬先生等兩人認為未向其告知《首批議案表決》的相關(guān)內(nèi)容，侵害了其知情權(quán)之意見，不予采納。
