物權(quán)法草案第七十八條規(guī)定了業(yè)主在重大事項上的表決方式，草案規(guī)定“決定前款事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。”筆者認(rèn)為這一表述不甚嚴(yán)密，應(yīng)予完善。
根據(jù)物權(quán)法草案第七十條“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”可知，“專有部分”是相對“共有部分”而言的，是一個法律術(shù)語。它一般是指在構(gòu)造及使用上具有獨(dú)立性，并被業(yè)主單獨(dú)享有的部分。而“建筑物總面積”還沒有權(quán)威的定義，從文義上來理解，“建筑物總面積”應(yīng)當(dāng)是建筑物內(nèi)所有建筑面積之和，而“建筑面積”是一個房地產(chǎn)術(shù)語。
專有部分的含義可以知道，專有部分的范圍等同“套內(nèi)建筑面積”(套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽臺建筑面積)。由此可見，專有部分是從法律角度，套內(nèi)建筑面積是從房屋設(shè)計的角度，所指的都是業(yè)主對房屋實(shí)際占有的范圍。建筑物總面積則包括所有套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積兩部分。業(yè)主的房地產(chǎn)權(quán)證上記載的面積，就是套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
所以，“建筑物總面積”等于“所有專有部分(即套內(nèi)建筑面積)”加上“公用建筑面積”之和。換句話說，就算全體業(yè)主都同意草案第七十八條規(guī)定的重大事項，全體業(yè)主所持專有部分的面積一定小于“建筑物總面積”，兩者缺乏可比性。草案規(guī)定要高于“二分之一”決議方能通過，表明立法者想表達(dá)的意思是業(yè)主的房屋面積越大，在投票時的決定權(quán)也就越大，體現(xiàn)財產(chǎn)多少與權(quán)利大小一致的原則，但現(xiàn)在這樣規(guī)定是很不嚴(yán)密的。而且，如果每次召開業(yè)主會議進(jìn)行表決時都要統(tǒng)計每個業(yè)主所持的“專有部分”，再與其它面積作出比較，是非常麻煩的，這樣規(guī)定缺乏可操作性。更何況，將“專有部分”這樣的法律術(shù)語與“建筑面積”這樣的房地產(chǎn)術(shù)語并列起來，也容易產(chǎn)生很多歧議。因?yàn)楸M管專有部分的范圍與套內(nèi)建筑面積所指的基本上是一回事，但法律對專有部分的外圍并沒有明確的規(guī)定，建設(shè)部門倒是對建筑面積的測量有過非常詳細(xì)詳細(xì)的規(guī)定。
另外，第七十八條所說的“且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意”，也是容易產(chǎn)生不同理解的地方。因?yàn)椴莅覆]有對“業(yè)主”的概念明確定義，如果認(rèn)為“業(yè)主”就是指房地產(chǎn)權(quán)證上記載的權(quán)利人，那么業(yè)主人數(shù)可能是不固定的。因?yàn)橐惶追课莸漠a(chǎn)權(quán)證上可能只記載一個權(quán)利人，也可能是兩個、三個，這取決于業(yè)主的意愿。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對產(chǎn)權(quán)證上的權(quán)利人人數(shù)又沒有限制。這時候可能就會人為出現(xiàn)“業(yè)主總?cè)藬?shù)”并不固定的情況，這會影響到業(yè)主會議表決機(jī)制的穩(wěn)定性。
因此，筆者認(rèn)為采用套內(nèi)建筑面積和業(yè)主人數(shù)相結(jié)合的表決機(jī)制是不合理的。比較好操作的方式應(yīng)當(dāng)以“套”計票并適當(dāng)考慮到每套房屋的面積大小和單個業(yè)主所占房屋套數(shù)。第七十八條又與第七十九條內(nèi)容相關(guān)，可將兩條合并，將第七十九條作為第七十八條的第三款。
