物業(yè)管理移交之際，業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)原物業(yè)管理公司多收取業(yè)主380余萬元冤枉錢。為爭回權(quán)益，業(yè)主委員會怒而起訴投資商、開發(fā)商及原物管公司。不久前，法院公開開庭進行了審理，法院經(jīng)審理認為，業(yè)主委員會的行為超越了其職責范圍，同時未獲得大部分業(yè)主授權(quán)，業(yè)主委員會無權(quán)提起訴訟請求。
業(yè)主委員會：物業(yè)管理公司多收業(yè)主380萬元
根據(jù)樟木頭新×中心首屆業(yè)主委員會的訴訟，記者了解到東莞市樟木頭鎮(zhèn)新×中心是荷×投資有限公司（以下簡稱投資公司）及東莞市樟木頭某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）共同開發(fā)建設(shè)的商住樓。在1996年8月至2004年10月15日期間，一直由上述兩公司承擔該樓宇的物業(yè)管理，并向業(yè)主收取物業(yè)管理費等相關(guān)費用。2004年10月13日，兩公司將物業(yè)管理權(quán)移交給廣州萊×士物業(yè)服務(wù)有限公司。
根據(jù)投資公司及開發(fā)總公司移交的資料及萊×士公司目前管理的支出情況，業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)投資公司及開發(fā)公司在實施物業(yè)管理期間收取的物業(yè)管理費減去支出結(jié)余262萬余元，另還收取大廈管理基金、管理費按金、水電周轉(zhuǎn)金77萬余元、電話工程款6萬余元。
同時，以上兩公司所使用的該中心的五至十樓從未交納過物業(yè)管理費。兩公司也未向業(yè)主委員會移交過物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料及竣工總平面圖等業(yè)主委員會進行管理所必需的資料。
根據(jù)以上情況，新×中心首屆業(yè)主委員會將投資公司、開發(fā)公司及原物業(yè)管理公司告上法庭，向東莞市中院提起訴訟，要求三被告退還物業(yè)管理費、大廈管理基金、管理費按金、水電周轉(zhuǎn)金、電話工程款，以及要求被告一、被告二補交物業(yè)管理費，共計380余萬元。
同時，要求三被告向業(yè)主委員會移交新×中心產(chǎn)權(quán)資料和規(guī)劃圖、建筑許可證、土地使用證等一系列管理資料，并將新×中心一樓、四至十一樓公共部分及公共設(shè)施設(shè)備，地下室及大廈廣場的物業(yè)管理權(quán)移交給業(yè)主委員會。
東莞市中院依法受理該案后，組成合議庭，于今年8月23日公開開庭進行了審理。日前，該案已審理終結(jié)。
法院：業(yè)主委員會無權(quán)起訴
東莞市中院經(jīng)審理認為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，其權(quán)力來源于業(yè)主和業(yè)主大會的授權(quán)。在沒得到業(yè)主大會特別授權(quán)的情況下，業(yè)主委員會的行為不應超越其職責范圍。關(guān)于該案訴權(quán)的問題，一是業(yè)主委員會提起的訴訟不屬于其法定職責范圍，二是由于訴訟涉及訴訟風險和訴訟費用的承擔，將必然影響到全體業(yè)主的權(quán)益，在未得到業(yè)主大會授權(quán)的情況下，業(yè)主委員會無權(quán)代為行使訴訟權(quán)。
該案中，樟木頭新×中心首屆業(yè)主委員會在未經(jīng)業(yè)主大會作出決議并授權(quán)的情況下提起該案訴訟，因此不能反映廣大業(yè)主的真實意思。該案經(jīng)法院審判委員會討論決定，依法駁回業(yè)主委員會的起訴。
律師意見：業(yè)主委員會維權(quán)要依法成立和授權(quán)
廣東國欣律師事務(wù)所李佑國律師及賦城律師事務(wù)所李錫國律師認為：該案例涉及到現(xiàn)在受到社會普遍關(guān)注的房地產(chǎn)物業(yè)管理領(lǐng)域業(yè)主委員會權(quán)限及業(yè)主如何運用業(yè)主委員會維權(quán)的問題。
業(yè)主委員會的性質(zhì)跟其他社會團體是不一樣的，一方面從其成立來看其不需要到民政部門登記備案，只需要到房地產(chǎn)管理部門備案，另一方面從其資產(chǎn)方面來看其是沒有任何的獨立資產(chǎn)，所以其在訴訟主體資格上不符合我國《民事訴訟法》第49條規(guī)定的其他組織，所以其在作為訴訟主體參與訴訟其在法律規(guī)定上是沒有法定的權(quán)限的，但如需要維權(quán)可通過業(yè)主委員會所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加召開業(yè)主大會，有與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過決定委托業(yè)主委員會起訴的業(yè)主委員會方可行使獨立訴訟權(quán)，以訴訟參與人參與民事訴訟。
擔負協(xié)調(diào)和監(jiān)督功能的小區(qū)業(yè)主委員，對維護廣大業(yè)主權(quán)益起著很重要的作用。但業(yè)主委員會在維權(quán)中一定要注意具備兩個前提，其一依法成立，其二須有法律或業(yè)主大會的授權(quán)。
在這個案件中，由于業(yè)主委員會事先沒有得到樓盤業(yè)主大會的授權(quán)或得到大多數(shù)業(yè)主的授權(quán)，所以不能代表全體業(yè)主向開發(fā)商和物業(yè)管理公司提起訴訟。這是業(yè)主委員會敗訴的最主要原因。
