我們以承租人提前解約而導(dǎo)致出租人拒絕退還押金為例，來進(jìn)行分析。先看如下案例：
【案情】(2015豐民初字第06314號)
2014年8月16日，徐某(出租人)與趙某(承租人)簽訂了租賃期限自2014年10月10日至2018年11月20日的《房屋租賃協(xié)議》，約定乙方中途退租，必須提前2個(gè)月通知甲方。甲方向乙方收取押金為人民幣20000元，租用房屋終止后在無爭議的情況下將押金全部退還乙方。雙方均認(rèn)可房屋租金已交納至2015年4月10日。
原告趙某(承租人)訴稱：我于2015年1月16日通知徐某，將于2015年3月16日退租，徐某不同意解除《房屋租賃協(xié)議》，并且不同意返還押金。故訴至法院要求解除《房屋租賃協(xié)議》并判決徐某返還押金。
被告徐某(出租人)辯稱：趙某沒有按照合同約定履行義務(wù)，其退租是違約行為。《房屋租賃協(xié)議》中約定了提前退租，但是通知我方并不代表我方必須同意，趙某退租從法律上來理解就是經(jīng)過合同一半的履行期間才能退租，我認(rèn)為趙某行使解除權(quán)沒有合同依據(jù)，要求繼續(xù)履行合同。
【裁判】
法院審理認(rèn)為，《房屋租賃合同》中約定了趙某單方解除合同的條件，其依約定已履行了解除合同的告知義務(wù)，雙方合同即應(yīng)解除。徐某經(jīng)過合同一半的履行期間才能退租的主張，缺乏法律依據(jù)。且趙某已實(shí)際從涉訴房屋搬出，徐某要求繼續(xù)履行合同，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，難以支持。因此法院判決解除雙方的租賃合同，合同解除后，徐某應(yīng)退還已收取的租賃押金。
【點(diǎn)評】
民事活動(dòng)必須遵守法律的規(guī)定。《合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。”承租人、出租人簽訂的房屋租賃合同是雙方真實(shí)的意思表示，且未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效合同，應(yīng)受法律保護(hù)。本案中，承租人、出租人雙方在合同中約定，承租人中途退租，須提前2個(gè)月通知出租人，租用房屋終止后在無爭議的情況下出租人應(yīng)將押金全部退還承租人。現(xiàn)承租人在退租前2個(gè)月已履行通知義務(wù)，且實(shí)際搬離涉訴房屋，雙方的租賃合同即應(yīng)解除，出租人應(yīng)返還承租人押金。出租人在無其他爭議的情況下不將押金退還的做法，顯然于法無據(jù)。
實(shí)際上，設(shè)立押金制度是為了擔(dān)保住房承租人能及時(shí)、全面履行租金支付債務(wù)以及在租賃過程中產(chǎn)生的損害賠償義務(wù)，在租賃關(guān)系結(jié)束后，如若承租人存在債務(wù)不履行行為，出租人有權(quán)通過扣減押金保障其權(quán)利。但當(dāng)承租人已經(jīng)全面履行自身義務(wù)的，出租人亦有義務(wù)及時(shí)全額返還押金。但是，常常也會(huì)因?yàn)榉删脱航饟?dān)保范圍規(guī)定不明確，出租人憑種種借口任意扣除押金，嚴(yán)重?fù)p害承租人利益。因此在域外，很多國家都以立法的形式對押金擔(dān)保的范圍予以限定，以防出租人任意扣留押金。例如，《加利福尼亞州民法典》第1950.5條規(guī)定，押金擔(dān)保的債權(quán)范圍主要包括：(1)承租人應(yīng)支付的租金;(2)承租人或其客人對租賃房屋造成的損害;(3)租賃合同終止后，為使租賃房屋像租賃開始時(shí)一樣干凈、整潔所需要的清理費(fèi)用;(4)如果租賃合同有專門約定，押金還用以擔(dān)保租賃房屋內(nèi)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的保管、返還。 出租人約定押金條款，也無非是出于以上幾點(diǎn)的考慮。
因此出租人拒絕退還押金的行為合法與否，應(yīng)結(jié)合合同履行的具體情況按照以下邏輯來進(jìn)行認(rèn)定：
租賃合同中，約定的關(guān)于押金的擔(dān)保范圍為何?
合同履行過程中，是否發(fā)生約定的需要扣留承租人押金的情形?合同履行結(jié)束時(shí)，造成扣留承租人押金的情形是否已消除?
扣留的押金是否超過承租人造成的損害或所需承擔(dān)的其他費(fèi)用?
