【案情簡(jiǎn)介】
A公司租借了三間街面營(yíng)業(yè)用房，租期至明年12月底。前不久，房東書面通知A公司，說(shuō)三間門面房已被政府批準(zhǔn)拆遷，由于當(dāng)初約定如遇動(dòng)遷，租賃合同自然終止，故限期要求A公司搬走。請(qǐng)問(wèn)：
一、房屋租賃合同怎樣才算終止?
二、根據(jù)《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，拆遷人是否應(yīng)安置或者補(bǔ)償A公司?
三、是否可要求房東補(bǔ)償A公司的裝潢損失?
【律師說(shuō)法】
我國(guó)《合同法》第93條規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”根據(jù)A公司與房東的約定，遇到動(dòng)遷，房東有權(quán)解除租賃關(guān)系。
《合同法》第96條規(guī)定，“當(dāng)事人一方依照本法第93條第二款的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。”據(jù)此，如果A公司與房東約定了解除合同的通知期限，則按照約定處理。如果沒(méi)有約定期限，房東應(yīng)在合理期限內(nèi)通知A公司解除合同。需要說(shuō)明的是，只要符合解除條件，當(dāng)房東的解除通知到達(dá)A公司時(shí)，租賃合同即告解除，無(wú)須再由其他任何機(jī)構(gòu)確認(rèn)。只有當(dāng)A公司向法院起訴或向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁時(shí)，房東解除合同的通知才必須等到法院判決或者仲裁裁決生效后方能確定其是否具有解除合同的法律效力。
A公司與房東之間屬于雙方協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)出租非居住房屋的關(guān)系。《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》第44條規(guī)定，“拆遷由租賃雙方協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)的出租非居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償安置;被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系未達(dá)成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換。安置房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”由于租賃合同中約定了“如遇動(dòng)遷，合同自然終止”的內(nèi)容，且房東已經(jīng)依法按約書面通知了A公司，故應(yīng)認(rèn)定屬于“被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系”的情況。按照上述規(guī)定，拆遷人只對(duì)被拆遷人即房東給予補(bǔ)償安置，A公司不享有受補(bǔ)償安置的權(quán)利。
租賃合同解除后，裝潢問(wèn)題分為兩種情況處理。一種情況是，A公司與房東對(duì)合同終止后裝潢問(wèn)題有約定的，按約定處理。另一種情況是對(duì)裝潢問(wèn)題未作約定，這里又分為兩種情況，一是沒(méi)有任何約定，即既沒(méi)有約定裝潢需要辦理的手續(xù)，也沒(méi)有約定終止合同時(shí)對(duì)裝潢如何處理。此時(shí)，根據(jù)《合同法》第223條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失”，A公司無(wú)權(quán)要求房東補(bǔ)償裝潢損失;二是只約定了可以進(jìn)行裝潢，但未約定合同終止時(shí)裝潢如何處理。這種情況下，要看A公司對(duì)裝潢是否已經(jīng)折舊完畢。如果已經(jīng)折舊完畢，房東可以不給予A公司裝潢補(bǔ)償;如果尚未折舊完畢，根據(jù)上海市高級(jí)人民法院的有關(guān)規(guī)定，可對(duì)尚未折舊完畢部分的裝潢進(jìn)行鑒定和評(píng)估，然后房東對(duì)A公司作適當(dāng)補(bǔ)償。
