4月中旬以來，政府開始出臺一系列樓市新政：二套房貸首付款比例不得低于50%；房價過高地區可暫停發放購買第三套及以上住房貸款……而今，政策效力逐漸顯現。投資需求被抑制，“剛需”、“改需”齊上陣，購房者面臨了后新政時代一個非常具體的問題，買還是不買？
根據田野房地產咨詢有限公司5月份對昆明樓市成交量的統計數據來看，5月昆明成交3601套，相比于4月份成交的6014套，成交量下降了40%，而5月成交面積25.76萬平方米相比4月成交的45.05萬平方米下降了42.8%。與去年同期相比，今年5月成交套數減少了2152套。
田野房地產咨詢有限公司數據中心經理邵銘莉就此分析認為，從5月份的樓市成交數據不難看出，整個昆明樓市的成交量在政策的影響下都被壓縮了。政策不僅抑制了投機、投資型需求的購房者，在一定程度上也波及改善型需求的購房者。
這些購房者因生活品質的提升，面臨所住房屋的升級換代，需要購買第二套房。而新政對于二套房貸款的限制，對于資金充足的購房者來說影響不大，但對資金不算充裕購房者便影響到他們的購房決策，而很多原本有計劃購房的購房者也因此在當下選擇了觀望的態度。
對于勢在必行需要改善自己住房的購房者，在政策的影響下，如何才能購買到合適的第二套房？又或是通過何種方式，才能來滿足自身需要改善的需求呢？記者為此采訪了眾多業內人士，他們為改善型需求的購房者提出了以下建議：
合理下調自身選擇標準
兒子剛上小學的劉女士，4月份時打算賣了現在居住在黃土坡55平米兩室的老房子，在西市區購買一套90平米左右的新房。原本計劃好賣了老房的錢就能支付新房的首付，結果新政出臺后劉女士的計劃落了空。
“新政提高了二套房首付比例，如果我還要購買原先看中的新房就得多出一部分首付款。但是考慮到兒子剛上小學，可能之后會有很大的開支，所以現在只好暫時觀望一段時間。”不過劉女士也表示，現在一家三口住在的老房子顯得很擁擠，近期還是會密切關注周邊新盤。
對于急需改善自己住房的購房者，金馬源房地產有限公司營銷總監曾柯認為，購房者當下最重要的是理性購房。新政后二套購房首付比例的提升，經濟能力有限的購房者可以通過“壓縮”自己的需求來進行改善性購房。“如果原本打算購買120平方米住宅的購房者，可以下調自身的需求，把面積選擇在100平方米左右，購房者更應注重住房的戶型、配比以及實用性。”購房者降低自身的需求，這樣不但能降低購房整體的費用，同樣也能更加考慮到居住質量。
曾柯建議，有改善性需求的購房者還可以多看看二手房。相對于新盤，二手房的價位會低一些，目前相同區域內，購買一套70平方米的一手商品房的價格，差不多就能夠買一套面積在100平方米左右的二手房。同時，二手房多為現房，能夠讓急需改善自己住房條件的購房者有更直觀的選擇，而大多數的二手房也更具有居住氛圍，周邊的配套也會比較完善。
需求因人而異理性選房
田野房地產咨詢有限公司數據中心經理邵銘莉認為，年齡在45歲左右的購房者，他們中大部分人的第一套房都可能是單位分房，而房子面積較小，房子的年代也比較久遠。
“這部分購房者在選擇二套房時，面積可以偏大一些，選擇在120至140平方米左右比較合適。可以選擇品牌開發商的項目為主，因為這樣的住宅不但質量和設計都有保障，并且有較好的升值保值空間。”邵銘莉認為這部分購房者沒有第一套房貸的壓力，所以在買第二套房時可以挑選品質和升值潛力都較好的住宅。
“如果第一套房就是購買了商品房，但因為生活、工作等原因需要改善型換房的購房者，面積最好控制在80至100平米之間。可以選擇交通通達的2環到3環之間的住宅，主要以自己工作的地點為區位選擇的依據。而房子周邊教育配套和醫療也是需要考慮的條件。”
邵銘莉認為上述置業人群主要集中在35歲左右，他們可能即將面臨養老養小的生活轉變，所以需要改善住房環境。所以這類購房者在購房時必須理智和慎重，需要從生活的多方面考慮住房的條件。
“由買轉租”同樣滿足需求
剛從個舊到昆明工作的胡先生，原本打算買房安頓下來，不過新政出臺后他轉變了想法。胡先生告訴記者，原來打算購買一套2居室住宅，但是自己已經在老家購買過一處寓所，所以現在先決定租套房子過渡一下。
采訪中有許多人置業者的買房經歷和胡先生一樣，由買轉租。根據新亞地產數據統計，從新政出臺一個多月以來，昆明租房人數明顯上升，5月較之4月漲幅在10%左右。
誠毅房地產經紀譚平分析到，在新政實施后，資金不夠充裕但又具有改善型需求的消費者開始轉變了理念，從買房轉變為租房。“這些需要改善居住條件的置業者，自身已經有了第一套房，他們可以把自己手中的住房進行出租，然后自己再選擇更好的住房租住。這樣不僅能減少改善住房時投入的成本。相較于買房，租一套合適的住房也同樣能滿足自身需求。”
譚平認為，新政主要打擊短線投機者，為了減少利潤損失，部分業主紛紛開始轉向租賃市場，進行長線投資，因此最近租賃市場異常活躍。新政實施后，許多具有改善性需求的購房者出現了觀望的情緒，但面臨住房的迫切需求，也讓他們轉向了租賃市場。租房對于當下改善型需求的購房者來說，未嘗不是一種行之有效的決絕方案。
理性激辯：“改需”出手或觀望？開發商比內功或“跑得快”？
購房者有話說，剛需好買房，改善型需求怎么辦？
【正方】
購房者王小姐：剛需要買房，而我們“改需”同樣需要換房，隨著孩子漸漸長大要讀幼兒園了，不得不考慮臨近有無幼兒園。老人需要安享晚年，不得不考慮附近有無公園。在現有居住條件下，生活品質并不高，所以購買一處長期不換房同時讓每位家庭成員生活得滿意的房子勢在必行。
【反方】
購房者余先生：目前對“改需”群體，不是一個下手的時機。短期來看房價是很難再繼續走高的。
作為我們一般的老百姓購買力還非常有限，我現在并不急著買房，至少不會因為擔心買不到房而急于下單。
開發商有話說，目前形勢下，開發商比拼什么？
【正方】
開發商甲：在后新政時代，“促進房地產產品提升，讓市民買到適合自己的房子”的基調下，價格并不是開發商的救命稻草，只有開發出“四道”的樓盤，才能在市場中獲得競爭力。“四道”即城市距離解決之道、健康養生解決之道、成熟優享解決之道、純粹圈子與天倫共享解決之道。所以開發商比的是內功。
