北京市政府公布了最新修改的《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》,新規(guī)定對租賃業(yè)主、經紀公司、相關主管部門等參與租賃交易的各主體以及監(jiān)督、服務部門都有相應的考量。
實際市場交易中很多租賃合同都約定如果租賃雙方違約的賠償金大部分是一個月租金。而最近1-2年的租金上漲很可能使得短期內一個月的租金違約金不足以彌補租金上漲。新規(guī)定中明確提及房屋租賃期限內未經承租人同意,出租人不得擅自縮短租賃期限、增加租金。鼓勵簽訂長期居住租賃合同。另外,在房價上升預期背景下,政府首次提出“租賃市場在短期內出現(xiàn)租金較大波動等異常變化,市人民政府可以授權市發(fā)展改革、市建設(房屋)等行政部門采取必要的臨時干預措施,
穩(wěn)定租賃市場”,希望借此保護承租人的利益。
新規(guī)定不但明確,今后“建設(房屋)行政部門應當建立房屋租賃市場信息系統(tǒng),為單位和個人提供房屋租賃市場信息、房地產經紀機構經紀活動信用記錄等租賃信息服務。”而且提出“鼓勵企業(yè)、個人投資建設公共租賃房”。鏈家地產認為,租賃官辦平臺的建立會從一定程度上解決租賃市場信息不對稱的問題,同時由于租賃交易相對于二手房交易要簡單得多,因此消費者通過官辦平臺獲得第一手的租房信息也就更為有效。另外,政府在提出要大力發(fā)展公租房的同時,鼓勵企業(yè)和個人建設公租房,也為企業(yè)進入租賃市場提供了一個新的模式,在當下租賃市場房源供需極為不平的背景下,可能會有部分經紀公司逐漸嘗試投建公租房。
目前租賃市場引發(fā)糾紛比較多的除了群租外,主要就是住宅商用或商業(yè)居住等問題。
此前的規(guī)定是,承租人應當配合出租人進行房屋出租登記;不得利用租賃房屋從事非法生產、加工、儲存、經營危險物質和其他違法活動,不得損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活。而新規(guī)定進一步明確,承租人應當配合出租人進行房屋出租登記;不得擅自改變承租房屋的規(guī)劃設計用途。北京中原認為,這一規(guī)定如果執(zhí)行到位將可使糾紛大為降低。
群租房不僅影響了居住安全,也影響了租賃市場的穩(wěn)定。新規(guī)定針對群租現(xiàn)象提出,“出租房屋人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標準”,“不得將廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下儲藏室等作為臥室出租供人員居住。”但新規(guī)定未明確具體的人均面積。
新規(guī)定對房主提出了明確的安全責任。要求集中出租房屋供他人居住,出租房間達到10間以上或者出租房屋居住人員達到15人以上的,出租人應當建立相應的管理制度,明確專門的管理人員,設置監(jiān)控、滅火等治安防范、消防設備設施和安全通道,并建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)。
新規(guī)定明確“公安、建設(房屋)、工商行政管理、民防、衛(wèi)生、人口計生、規(guī)劃、文化、教育、稅務和城市管理綜合執(zhí)法等行政部門應當建立執(zhí)法責任制,落實對房屋租賃管理的監(jiān)督檢查責任;在執(zhí)法中發(fā)現(xiàn)不屬于本部門查處的違法行為的,應當及時告知同級出租房屋管理機構,出租房屋管理機構應當及時告知有關行政部門依法查處。”業(yè)內人士認為,相比之前的政策更可執(zhí)行,執(zhí)行力度也會更強化。租賃市場作為限購后的一個重要市場,預計市場調控會更直接也更有力度。