5月中旬，位于北京交大東路一側(cè)的某新開業(yè)商城，商戶們每天見面似乎都在關(guān)注同一個(gè)問(wèn)題：是否做成了第一筆生意。
王某蕭是這家商城三層的一位商戶，經(jīng)營(yíng)著一家外貿(mào)服裝店。已是下午六點(diǎn)鐘，商城依舊客流稀少，王某蕭一件衣服也沒賣出去，心情很糟，
面對(duì)隔壁導(dǎo)購(gòu)?fù)秮?lái)的關(guān)切目光，王某蕭搖了搖頭……
如今在北京，用業(yè)界人士的話說(shuō)，每天都有新的商場(chǎng)或商鋪開業(yè)，但同時(shí)也有許多商家經(jīng)營(yíng)慘淡，甚至黯然退出市場(chǎng)。“開門風(fēng)風(fēng)火火，關(guān)門無(wú)聲無(wú)息!”這樣的故事在京城反復(fù)上演。
一鋪養(yǎng)三代。曾幾何時(shí)，商鋪投資以其具有穩(wěn)定性、長(zhǎng)期升值潛力以及較高的回報(bào)率受到投資者的青睞。據(jù)說(shuō)，近幾年，浙江溫州人流行把買下的商鋪?zhàn)鳛槠付Y或嫁妝送給新婚的兒女。然而，現(xiàn)在商鋪神話正在破滅。
5月10日下午，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者來(lái)到北京北三環(huán)附近的一家商城──“陽(yáng)光樂(lè)佰”，第一印象就是異常冷清。諾大的商城一層大廳里，記者僅發(fā)現(xiàn)兩位看似購(gòu)物的消費(fèi)者。在靠近商城門口的黃金位置，周女士租了一個(gè)13平方米的鋪面，月租金7000元。周女士告訴記者，“商城開業(yè)快一年了，幾乎每天都這樣冷清。”
“陽(yáng)光樂(lè)佰”的其他樓層同樣也十分冷清，不少商戶的店鋪都是鐵將軍把門，有的店鋪已經(jīng)積滿了灰塵。記者隨機(jī)采訪了幾位商戶，他們都表示再過(guò)幾天合同期滿就將撤離。商戶們普遍反映，由于經(jīng)營(yíng)慘淡，他們連租金都掙不回來(lái)。
5月14日上午，記者在位于北京民族園路2號(hào)的亞奧世貿(mào)商城看到：這家一共八層、面積近17萬(wàn)平方米的大型商城同樣門可羅雀。記者從該商城南門進(jìn)入時(shí)發(fā)現(xiàn)，一層左側(cè)從進(jìn)門處往北五個(gè)緊鄰商戶均已關(guān)張。其實(shí)，這家商城原本有不少京城百姓熟悉的名字──愛家購(gòu)物中心。2005年，愛家購(gòu)物中心大張旗鼓開業(yè)，一時(shí)間吸引了不少知名品牌商家入駐。雖然曾經(jīng)賺足眼球，但愛家購(gòu)物中心還是僅僅如曇花一現(xiàn)──它從來(lái)就沒有真正火爆過(guò)。由于經(jīng)營(yíng)難以為繼，去年5月，愛家購(gòu)物中心不得不改弦更張，由購(gòu)物中心模式改為柜臺(tái)租賃模式，“愛家購(gòu)物中心”亦被“亞奧世貿(mào)商城”所取代。眼下，在亞奧世貿(mào)商城，原來(lái)的商戶撤走后，整個(gè)二層、三層以及八層幾乎全部空置，四層五層目前空置大半，六層也只有一家臺(tái)球館在營(yíng)業(yè)，惟一聚集了一點(diǎn)人氣的是設(shè)在七層的餐飲廣場(chǎng)，但是時(shí)間也僅限于每天中午。在該商城二層，一位賣皮鞋的小伙子坦陳生意十分難做：“每天賣不了多少錢，能開張就不錯(cuò)了!”
位于北京交大東路附近的藝海商城，今年4月18日剛剛開業(yè)，但是開業(yè)之后藝海商城面臨著與“陽(yáng)光樂(lè)佰”和亞奧世貿(mào)商城一樣的問(wèn)題──人氣不足。在藝海商城，一位專賣襯衫的商戶向記者大倒苦水，當(dāng)天，他僅賣了一件襯衫，和很多沒有開張的商戶比較起來(lái)這還算不錯(cuò)的，但他還是感覺到如此下去有很大的壓力。“因?yàn)橐粋€(gè)攤位一天的租金就是100塊，一件襯衫賣出去的價(jià)位也就這上下，但租金不能用毛收入去比較!”這位從湖北來(lái)京打拼的商戶說(shuō)，如果有更好的選擇，他不愿干目前這一行當(dāng)。“運(yùn)氣好一年最后能剩個(gè)三兩萬(wàn)，弄不好沒準(zhǔn)兒連老本兒都會(huì)折進(jìn)去。”他這樣詮釋商鋪淘金之不易。今年將是淘汰年
事實(shí)上，在北京，和上述商場(chǎng)商鋪一樣經(jīng)營(yíng)慘淡或不景氣的商家還有不少。號(hào)稱世界最大單體Mall的北京金源時(shí)代購(gòu)物中心總建筑面積達(dá)68萬(wàn)平方米，是2003年北京市60項(xiàng)重大建設(shè)項(xiàng)目之一，總投資38億元，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)數(shù)年來(lái)一直人氣不佳。另外，像亞運(yùn)村的第五大道、安外大街的巨庫(kù)，以及新近開業(yè)的旺角等，都遭遇了同樣的難題。
“北京現(xiàn)在1萬(wàn)平方米規(guī)模以上的市場(chǎng)至少有130家，散布在各個(gè)角落，‘飯’就這么多，大家都來(lái)?yè)專匀痪蜁?huì)僧多粥少。”亞奧世貿(mào)商城運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理孔某良總結(jié)道，亞奧世貿(mào)商城運(yùn)營(yíng)失敗，原因就在于此。
“我們就搞了這么一個(gè)項(xiàng)目，但還不好。”北京陽(yáng)光樂(lè)佰商城管理分公司副總經(jīng)理韓某明在反思“陽(yáng)光樂(lè)佰”不成功的根源時(shí)，也持大致相同的看法。他說(shuō)，“陽(yáng)光樂(lè)佰”的失敗有自身的原因，比如在經(jīng)營(yíng)管理、市場(chǎng)定位上存在缺陷，但從宏觀層面來(lái)看，確實(shí)是因?yàn)橥愂袌?chǎng)太多。近年來(lái)，由于房地產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)，很多項(xiàng)目都帶底商。“底商太多了，不是一般的多，只要有樓盤基本都有底商。”韓某明認(rèn)為，正是這一因素，加之近年開發(fā)的市場(chǎng)太多、太爛，才使得競(jìng)爭(zhēng)十分慘烈，很多市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況每況愈下。
國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)戴某梁行年初發(fā)布的一份報(bào)告顯示，北京2007年進(jìn)入了有史以來(lái)最為集中的商鋪開業(yè)高峰期，本年度計(jì)劃開業(yè)之商鋪面積累計(jì)高達(dá)410萬(wàn)平方米，形成所謂的“井噴”。而據(jù)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)華夏柏欣經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)公司監(jiān)測(cè)，去年前三季度北京商業(yè)地產(chǎn)空置率同比2005年上漲了1.5倍，目前商鋪空置面積高達(dá)143萬(wàn)平方米，今年商鋪供應(yīng)量將超過(guò)620萬(wàn)平方米，而動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)甚至數(shù)十萬(wàn)平方米的商業(yè)面積也在推高北京商業(yè)地產(chǎn)的空置率，預(yù)計(jì)今年空置率將超過(guò)52%。華夏柏欣對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀的判斷是總量供過(guò)于求，商鋪虛熱十分明顯。
值得關(guān)注的是，從現(xiàn)在起至2008年前后，北京將有20個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面世，總建筑面積近200萬(wàn)平方米。華夏柏欣研究部董事鄧某文預(yù)測(cè)，2008年北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將因此進(jìn)一步加劇;同時(shí)，伴隨著空置率的上升，北京商業(yè)地產(chǎn)空置面積將超過(guò)350萬(wàn)平方米。“雖然目前北京商鋪已經(jīng)達(dá)到飽和，但我認(rèn)為這一市場(chǎng)最嚴(yán)重的問(wèn)題還不是供大于求的問(wèn)題。”北京山圣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)李某圣表示，租金和房?jī)r(jià)脫離市場(chǎng)，價(jià)格被人為拉高，“二房東”的存在使京城商鋪虛熱問(wèn)題更加復(fù)雜化。在北京，很多投資者高價(jià)買過(guò)商鋪后，實(shí)際上很難掙到錢，李預(yù)計(jì)，今年將會(huì)是商鋪投資者繞不開的一個(gè)淘汰年。
