當(dāng)前司法以及實(shí)務(wù)中，合同一方在違約成本可以預(yù)期并低于守約成本的情形下，選擇違約成為一種趨勢(shì)，發(fā)生“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象，使守約成為奢談。
以轉(zhuǎn)租合同承租人逾期違約責(zé)任為例，轉(zhuǎn)租有利可圖時(shí)，承租人時(shí)常會(huì)突破其與出租人之間租賃合同的約定，將房租“預(yù)租”給次承租人，由此引發(fā)的轉(zhuǎn)租糾紛也是層出不窮。
何謂轉(zhuǎn)租
《合同法》第224條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人”。
所謂轉(zhuǎn)租，是指承租人將租賃物之全部或一部分復(fù)出租于第三人(次承租人)，供其使用 、收益，第三人則支付租金，而承租人本身并不脫離原租賃關(guān)系之行為。
轉(zhuǎn)租涉及出租人、承租人(轉(zhuǎn)租人)及次承租人三方之間的關(guān)系。毋庸置疑，出租人與承租人、承租人與次承租人之間是租賃合同的雙方當(dāng)事人，是出租與承租的關(guān)系。而一般情況下，出租人與次承租人之間并無直接的合同關(guān)系，但在房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情況下，出租人可以基于次承租人對(duì)房屋的無權(quán)占有直接向次承租人主張權(quán)利。
因?yàn)樯嫒嚼嬷黧w，且目前我國關(guān)于轉(zhuǎn)租的相關(guān)規(guī)定不盡完備，因轉(zhuǎn)租而引發(fā)的糾紛在司法實(shí)踐中層出不窮。
轉(zhuǎn)租的效力
關(guān)于未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租效力
《合同法》第224條規(guī)定的轉(zhuǎn)租，需經(jīng)出租人同意，那么未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定呢?實(shí)踐中對(duì)此亦有爭議，有人認(rèn)為，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同無效。有人認(rèn)為擅自轉(zhuǎn)租不屬于《合同法》第52條規(guī)定的無效合同的任一情形，因此應(yīng)當(dāng)有效。也有人認(rèn)為，應(yīng)屬于效力待定的合同。對(duì)此，筆者認(rèn)為，未經(jīng)出租人同意或許可的轉(zhuǎn)租，本質(zhì)上屬于無權(quán)處分，應(yīng)當(dāng)屬于效力待定的合同，而最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(“房屋租賃合同解釋”)第16條關(guān)于出租人異議期的規(guī)定，也在客觀上認(rèn)可了未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)屬于效力待定合同。
關(guān)于超出租賃期限的轉(zhuǎn)租效力
關(guān)于超出租賃期限的轉(zhuǎn)租效力，實(shí)踐中亦多有爭論。主流的觀點(diǎn)認(rèn)為，超出租賃期限的轉(zhuǎn)租是無效的。主要依據(jù)是《房屋租賃合同解釋》第15條明確規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外”。據(jù)筆者了解，司法實(shí)踐中，大多數(shù)法院亦以此為據(jù)，認(rèn)定超過承租人剩余租賃期限部分的轉(zhuǎn)租無效。
但亦有人主張不應(yīng)簡單認(rèn)定超出租賃期限的轉(zhuǎn)租無效。理由其一是，超出租賃期限，并不屬于《合同法》第52條規(guī)定的合同無效的情形之一，不應(yīng)據(jù)此認(rèn)定超出部分的轉(zhuǎn)租無效。其二是《房屋租賃合同解釋》第15條的規(guī)定，系來源于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部1995 年出臺(tái)的《城市房屋租賃管理辦法》第29條的規(guī)定：“轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。”但該《辦法》已因建設(shè)部在2011年2月1日發(fā)布《商品房屋租賃管理辦法》的生效而廢止，而新頒布的《商品房屋租賃管理辦法》并未再明確對(duì)超出承租期限的轉(zhuǎn)租進(jìn)行限制。實(shí)踐中，亦有部分法院持此種觀點(diǎn)，例如，在(2014)穗中法民五終字第4181號(hào)判決中，法院就認(rèn)為，“奧威隆公司(出租人)、劉某民(轉(zhuǎn)租人)租賃合同解除并不當(dāng)然約束鄧某燦(次承租人)與劉某民(轉(zhuǎn)租人)之間的廠房租賃合同的解除”，承認(rèn)了轉(zhuǎn)租人在租賃期限之外承諾轉(zhuǎn)租房屋給次承租人的合同有效。
雖然《房屋租賃合同解釋》在效力層級(jí)上不屬于《合同法》第52條規(guī)定的“法律”“行政法規(guī)”，但在其仍現(xiàn)行有效的基礎(chǔ)上，在司法實(shí)踐中，絕大多數(shù)法院仍依據(jù)該規(guī)定，認(rèn)定轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的部分無效。
關(guān)于再轉(zhuǎn)租的效力
法律上并無明確的“再轉(zhuǎn)租”的概念，但在現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)生活中，“再轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象屢見不鮮，筆者相信，不少人在租房中亦都遭遇過所謂的“二房東”。
有的觀點(diǎn)認(rèn)為，“再轉(zhuǎn)租”不利于規(guī)范和管理，即便不予禁止，亦應(yīng)當(dāng)被嚴(yán)格限制;有的觀點(diǎn)則認(rèn)為，只要不屬于相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定的效力性強(qiáng)制性規(guī)范，就不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。
筆者贊同第二種觀點(diǎn)，所謂“再轉(zhuǎn)租”也是轉(zhuǎn)租，目前，并無相關(guān)法律、法規(guī)明確禁止“再轉(zhuǎn)租”行為，只要相關(guān)“再轉(zhuǎn)租”行為符合相關(guān)法律、法規(guī)及司法解釋關(guān)于“轉(zhuǎn)租”的規(guī)定，其效力就不應(yīng)當(dāng)存在問題。
次承租人占有房屋使用費(fèi)的處理
轉(zhuǎn)租合同糾紛中一個(gè)重要問題是，承租人是否有權(quán)請(qǐng)求次承租人支付《租賃合同》約定的租期外實(shí)際占用房屋期間的占有房屋使用費(fèi)，實(shí)踐中，對(duì)此頗有爭議。
有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然轉(zhuǎn)租合同已到期，但基于合同相對(duì)性，在承租人與次承租人的租賃關(guān)系中，次承租人違反合同約定，超出約定的時(shí)限占有房屋，應(yīng)就其違約行為向承租人支付實(shí)際占用費(fèi)。
另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，在承租人與出租人之間的租賃合同到期后，承租人就不再享有向次承租人主張房屋占有使用費(fèi)的權(quán)利。
筆者贊同第二種觀點(diǎn)。一方面，因?yàn)樵赓U合同已到期，轉(zhuǎn)租人失去房屋的租賃權(quán)，即不得再基于該房屋取得使用或收益的利益，也就不能向次承租人主張其實(shí)際占用期間的費(fèi)用。另一方面，租賃合同及轉(zhuǎn)租合同到期后，次承租人對(duì)租賃房屋的占有實(shí)際為無權(quán)占有，屬于《民法通則》第92條規(guī)定的不當(dāng)?shù)美纬凶馊藨?yīng)將其不當(dāng)?shù)美颠€受損失的人。所以，在租賃合同期滿后，承租人對(duì)房屋不再享有任何占有使用收益的權(quán)利，次承租人占用租賃房屋不還的行為，損害的實(shí)際是房屋所有權(quán)人的利益，即換言之，次承租人占用房屋不還的受損失人是出租人而不是承租人，因此，僅有出租人有權(quán)向次承租人主張租賃房屋的占用費(fèi)，而承租人無權(quán)進(jìn)行主張。筆者認(rèn)為，《房屋租賃合同解釋》第18條關(guān)于支持出租人向次承租人主張實(shí)際占用費(fèi)的規(guī)定，也體現(xiàn)了對(duì)這種觀點(diǎn)的肯定。
實(shí)踐中，仙妮公司訴燕某支付實(shí)際使用費(fèi)案，被廣為提及并用于論證司法實(shí)踐支持承租人要求次承租人支付租賃房屋實(shí)際占用費(fèi)的主張。筆者認(rèn)為，這是對(duì)相關(guān)司法裁判標(biāo)準(zhǔn)的誤解。在該案件中，出租人已向承租人(仙妮公司)主張了租賃合同到期后的實(shí)際占用費(fèi)，在此背景下，法院判決支持了仙妮公司要求燕某支付實(shí)際占用費(fèi)的主張，雖然法院判決使用的詞語仍是“實(shí)際占用費(fèi)”，但實(shí)質(zhì)上，法院支持的卻是承租人要求次承租人關(guān)于損失彌補(bǔ)的主張。
房屋租賃合同關(guān)系只是從屬于整個(gè)民法體系的一個(gè)微小的法律制度，但在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)大的背景下，若不能探析其中關(guān)節(jié)而就該制度當(dāng)中的法律關(guān)系進(jìn)行梳理，從根本上為這一問題提供解決思路，那么隨著糾紛越來越頻發(fā)，其引起的爭議必然越來越大。如果由于相關(guān)行政規(guī)章的修改，司法解釋的欠缺，使得調(diào)整轉(zhuǎn)租關(guān)系的法律依據(jù)顯得不夠充足，缺乏具體的指導(dǎo)依據(jù)，進(jìn)而引發(fā)司法實(shí)踐中裁判尺度不一，裁決結(jié)果各異，則會(huì)從另外一個(gè)層面上引發(fā)更多的爭議。而且，對(duì)于無效合同、效力待定合同的處理，如果導(dǎo)致實(shí)際的違約方因此而受益，比如在裁決中裁定支持的資金占用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)低于租金的標(biāo)準(zhǔn)，無疑也會(huì)促使違約者因此的預(yù)期而加大違約。因此，如何在利益平衡的裁量中，促進(jìn)守約，同時(shí)又契合法律的規(guī)定，是裁判者需要切實(shí)深刻考慮的問題。
正是基于這些思考，才更能推動(dòng)法律人從最本質(zhì)的層面、從司法的效果、價(jià)值衡量的角度進(jìn)行邏輯推演和法律思考，也更有利于司法實(shí)踐的確定性并為將來的合理立法提供基本素材。
(作者系蘭臺(tái)律師事務(wù)所合伙人)
