嘉政發(fā)〔2007〕59號
關于印發(fā)嘉興市區(qū)物業(yè)管理實施細則的通知
南湖區(qū)、秀洲區(qū)人民政府，市政府各部門、直屬各單位：
《嘉興市區(qū)物業(yè)管理實施細則》已經(jīng)六屆市政府第2次常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。
嘉興市人民政府
二○○七年七月十七日
嘉興市區(qū)物業(yè)管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》和其他有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合嘉興市區(qū)實際情況，制定本細則。
第二條 嘉興市區(qū)范圍內的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本細則。
第三條 本細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第四條 市規(guī)劃建設行政主管部門(以下稱物業(yè)主管部門)負責嘉興市區(qū)范圍內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
南湖區(qū)、秀洲區(qū)規(guī)劃建設行政主管部門(以下簡稱屬地物業(yè)主管部門)按照各自職責，做好本行政區(qū)域內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。嘉興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)轄區(qū)內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作由市規(guī)劃建設局委托市規(guī)劃建設局經(jīng)濟開發(fā)區(qū)分局具體實施。
街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系，協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》規(guī)定的權利，并應當履行相應的義務。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主有關物業(yè)管理的合法權益，履行國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。
物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域由屬地物業(yè)主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當征求居民委員會的意見。
新建住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位開發(fā)建設的住宅區(qū)，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
舊城區(qū)規(guī)劃范圍內新開發(fā)建設的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)相關業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，由開發(fā)建設單位或前期物業(yè)管理企業(yè)，或由20%以上業(yè)主提議向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，并由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責牽頭成立業(yè)主大會籌備組，召開首次業(yè)主大會，屬地物業(yè)主管部門給予指導：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積60%以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積30%以上的。
第九條 業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)由業(yè)主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表組成。代表產(chǎn)生的具體辦法是：
(一)由物業(yè)服務企業(yè)(沒有物業(yè)服務企業(yè)的由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會)向物業(yè)區(qū)域內的業(yè)主征詢意見，并組織推舉出業(yè)主代表1至5名;
(二)由物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定當?shù)鼐用裎瘑T會的工作人員1至2名作為代表(居民委員會尚未建立的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在其單位內推舉代表);
(三)由建設單位推舉1至2名代表。
籌備組應當確定召集人，負責牽頭制定籌備組規(guī)則和進行相應的籌備工作。籌備組無法確定召集人的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同屬地物業(yè)主管部門在業(yè)主代表和建設單位或居民委員會代表中直接指定。
籌備組成員名單應當自成立之日起3日內在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告。
籌備組的工作應當符合《建設部關于印發(fā)〈業(yè)主大會規(guī)程〉的通知》(建住房〔2003〕131號)有關規(guī)定。
籌備組應當于首次業(yè)主大會會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業(yè)主，并書面告知屬地物業(yè)主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議，并給予必要的指導。
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。建設單位應在物業(yè)竣工綜合驗收備案前一次性向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府預繳籌備經(jīng)費，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代收代管。籌備經(jīng)費的使用應堅持節(jié)儉、合理，實行多退少補原則。具體預繳標準為5萬平方米以下(含5萬平方米)的物業(yè)為3萬元，5萬平方米至10萬平方米(含10萬平方米)為4萬元，10萬平方米以上為5萬元。
第十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有二分之一以上投票權數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議需要由業(yè)主代表代為表達意愿的，應當于業(yè)主大會會議召開前，將其書面意見提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉交。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權意見須由業(yè)主本人簽字。
業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議。
召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業(yè)主本人。
第十一條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)，按每一房地產(chǎn)權證計1票原則確定，建筑面積超過200平方米的部分，每滿200平方米另計1票。但單個業(yè)主所計票數(shù)不得超過物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主總票數(shù)的30%。
建設單位未出售或者已經(jīng)出售但未交付的物業(yè)，按前款規(guī)定計投票權數(shù)。
業(yè)主在首次業(yè)主大會會議后的業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)，按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的投票權數(shù)確定辦法計算;業(yè)主大會議事規(guī)則未作約定的，按照本條第一款規(guī)定計算。
第十二條 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權數(shù)二分之一以上通過。
