都說“遠(yuǎn)親不如近鄰”，在日常生活中處理好鄰里關(guān)系是非常有必要的。為了讓新房達(dá)到自己想要的裝修效果，唐先生對(duì)自家房屋進(jìn)行了野蠻的裝修，但導(dǎo)致了嚴(yán)重后果，為此他不僅得賠償鄰居，還被房地產(chǎn)開發(fā)公司起訴，要求賠償違約金。上海合同法律師表示當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)，一定要注意其中的格式條款，尤其是可能對(duì)己方不利的部分。
2014年底，唐先生與無錫某知名房地產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同。這份購(gòu)房合同是格式合同，但唐先生對(duì)于格式條款并沒太在意就簽上了名字。事實(shí)上，該合同的第十八條約定：買受人的房屋僅作住宅使用，買受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途等。并用下劃線注明：買受人擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途的，出賣人有權(quán)直接或委托物業(yè)公司責(zé)令買受人在20日內(nèi)將房屋恢復(fù)原狀，同時(shí)買受人須向出賣人支付該商品房總金額10%的違約金。2015年5月，唐先生開始對(duì)房屋進(jìn)行裝修。他覺得二樓承重梁上部的混凝土影響了自己的設(shè)計(jì)，于是讓裝修工人對(duì)混凝土進(jìn)行部分剔鑿，此外裝修還破壞了原承重結(jié)構(gòu)，將剪力墻改為門洞，還將頂樓天臺(tái)的防水層撬開，開鑿鋪設(shè)自家的水管，給樓下業(yè)主埋下漏水隱患。2015年8月，物業(yè)發(fā)現(xiàn)了唐先生的野蠻裝修，遂向其發(fā)出《施工整改通知單》，要求唐先生恢復(fù)原狀。唐先生也意識(shí)到了問題的嚴(yán)重性。當(dāng)年12月，他趕緊委托有關(guān)公司出具修復(fù)方案、進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)施工，并經(jīng)施工單位和設(shè)計(jì)單位確認(rèn)竣工。然而，鄰居發(fā)現(xiàn)房屋主梁出現(xiàn)多處裂縫，房屋軸梁底出現(xiàn)開裂，設(shè)計(jì)公司認(rèn)為該情況的發(fā)生與唐先生的裝修有一定關(guān)聯(lián)關(guān)系。鄰居遂將唐先生和房地產(chǎn)公司一并訴至法院，要求被告停止侵害，排除妨礙。這起相鄰權(quán)糾紛最終雙方達(dá)成調(diào)解：唐先生賠償鄰居2.11萬元，并對(duì)鄰居家房屋進(jìn)行維修，唐先生為此支付維修費(fèi)3萬余元。2016年11月，房地產(chǎn)公司將唐先生訴至梁溪法院，要求其按照商品房買賣合同的約定，賠償房?jī)r(jià)10%違約金11.3萬元。梁溪法院受理后認(rèn)定雙方簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，盡管唐先生辯稱格式條款無事實(shí)和法律依據(jù)，但法院并沒有采信。法院認(rèn)定，唐先生破壞承重結(jié)構(gòu)的裝修行為已經(jīng)構(gòu)成了違約，雖然采取了補(bǔ)救措施，但并不能因此免除其支付違約金的責(zé)任。最終法院判決唐先生支付違約金4.5萬元。
滬律網(wǎng)提示：本案中鄰居能夠起訴唐先生，可以是基于相鄰權(quán)。相鄰權(quán)是指不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人在處理相鄰關(guān)系時(shí)所享有的權(quán)利，即在相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或者使用人中的任何一方為了合理行使其所有權(quán)或使用權(quán)，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權(quán)利。唐先生的裝修對(duì)鄰居的房子產(chǎn)生了不利的影響，鄰居可以要求其停止行為并賠償損失。
《合同法》第三十九條規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。第四十條：格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。
上海合同法律師表示：本案中的格式條款是房產(chǎn)公司基于房子本身的情況 作出的規(guī)定，是為了防止擅自的裝修行為引起安全隱患，對(duì)其他房屋的所有人造成不利的影響。并且該格式條款也在房屋買賣合同中明確列出，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，買受人在簽訂合同后必須按照合同履行。
