一購房者花45萬元買的房，在拆遷后卻需要將一百多萬元的拆遷款給房屋的原主，這是為什么呢？原來啊，這個(gè)房屋是這套房屋是集體土地性質(zhì)的農(nóng)村房屋，而集體土地性質(zhì)的農(nóng)村房屋及宅基地只能賣給符合條件的本村村民，禁止賣給城里人。
2016年8月，吳某買了呂某的房子。據(jù)吳某稱，當(dāng)時(shí)是呂某有經(jīng)濟(jì)困難，因此求助吳某，請(qǐng)求吳某購買他的房子。當(dāng)時(shí)雙方以合同形式約定，總價(jià)45萬元，首付款35萬元。余款10萬元，等吳某收到土地房屋的拆遷、安置及補(bǔ)償費(fèi)之后，一次性付清。同一天，呂某向吳某出具一份收條，顯示他收到吳某購房款35萬元這筆錢，是由現(xiàn)金支付16萬元和生意結(jié)算形成的借款19萬元組成。后來，吳某又陸續(xù)支付給呂某2.2萬元。當(dāng)然，因?yàn)槭羌w土地性質(zhì)的房屋，沒法過戶、不能辦新的產(chǎn)權(quán)證。過了兩年多，這處宅基地房屋果然拆遷了。法院查明，2019年1月1日，呂某以房主的身份拿到了拆遷補(bǔ)償金和簽約搬遷獎(jiǎng)勵(lì)款共100多萬元。吳某便將呂某告上了法庭。吳某承認(rèn)當(dāng)初的買賣合同無效，房子還給呂某。但呂某得返還37.2萬元的購房款、賠付4.6萬余元的利息損失，同時(shí)賠償損失70萬元。一審法院判決案房屋的土地性質(zhì)是農(nóng)村宅基地，屬于集體所有，吳某不是村民，不具備購房的主體資格，原購房合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，系無效。法院對(duì)吳某要求呂某返還其已經(jīng)支付的37.2萬元購房款的主張予以支持。并且一審法院認(rèn)為，雙方都應(yīng)該知曉這處房屋無法交易，因此而導(dǎo)致合同無效，雙方均有過錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。一審法院把經(jīng)濟(jì)損失的賠償金額定為20萬元。吳某不服，提起上訴。二審法院認(rèn)定，雙方明知案涉房屋無法進(jìn)行買賣，仍簽訂買賣合同，雙方均有過錯(cuò)。但呂某作為出賣方，要求確認(rèn)合同無效，意圖阻止吳某獲取案涉房屋的拆遷補(bǔ)償利益，應(yīng)承擔(dān)主要過錯(cuò)。一審法院酌定呂某承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任明顯過輕，予以糾正。鑒于雙方的過錯(cuò)程度以及合同履行情況，并結(jié)合呂某可獲取的拆遷利益，二審法院酌定呂某賠償吳某損失45萬元。
問題1：本案的房屋買賣合同為什么是無效的？
律師回答到：依據(jù)《民法典》第153條的規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。鑒于本案中的房屋是屬于集體土地性質(zhì)的房屋，呂某將該房屋賣給不是本村村民的吳某，違反了行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，這使得呂某和吳某之間簽訂的合同系無效合同。
問題2：二審法院為什么會(huì)推翻一審法院的判決，要求呂某需要更多地賠償吳某？
律師回答到：鑒于吳某和呂某之間簽訂的房屋買賣合同系無效，兩人對(duì)此都存在著一定的過錯(cuò)，因此法院在判決呂某賠償吳某損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)以雙方的過錯(cuò)程度來依據(jù)。二審法院之所以推翻一審法院的判決，要求呂某支付更多的賠償款，是因?yàn)槎彿ㄔ赫J(rèn)定呂某的過錯(cuò)程度大于吳某，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的過錯(cuò)責(zé)任大于一審法院認(rèn)定的過錯(cuò)責(zé)任。
問題3：這一案例給我們的法律啟示是什么？
律師回答到：我們?cè)诤唾u房者簽訂房屋買賣合同的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)先弄清楚房屋的性質(zhì)，明確房屋是否屬于不能出賣的房屋，或者自己是否不具有購房的責(zé)任，亦或者是賣房者是否不具備賣房的資格。此外，還要明確在該房屋上是否有被設(shè)置抵押權(quán)。在弄清楚這些事情后，就需要對(duì)房屋買賣合同本身進(jìn)行仔細(xì)的審查，尤其是其中的核心條款，都要逐字逐句地進(jìn)行審查。
