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夫妻離婚不能對抗賣房協議
發布時間:2017-07-14 14:14:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,153 ℃

2003年5月,汪某一家三口購買了上海康定路某號一處預售商品房,并辦理了該房屋的登記備案手續。2004年7月,楊小姐與汪某一家簽訂了有關房屋轉讓的協議書,約定由汪某一家將購買的預售商品房以58萬元人民幣的價格賣給楊小姐,同時告知該房屋已設定抵押,抵押金額為20萬元。簽約當天,楊小姐支付了定金9萬元,在10日內又支付了8.4萬元。2004年11月,汪某一家將房屋交付給了楊小姐。
汪某一家還承諾在開發商辦出大產證之日起45天內,辦妥房屋的小產證,在完成上述事宜后的3天內,再與楊小姐簽訂正式的房屋買賣合同。2004年11月,開發商取得了大產證,可是汪某一家卻未按約定辦理小產證及注銷抵押登記。

今年3月3日,楊小姐向汪某一家發出了律師函,要求繼續履行協議書中的約定,但未果。隨后,楊小姐起訴到法院,要求汪某一家按約定將系爭房屋的產權過戶給自己。

法院審判

汪某一家辯稱,與楊小姐簽訂協議書時,還沒有取得系爭房屋的產權,協議書僅僅是買賣房屋的意向性合同。而在履約過程中,汪某夫妻之間產生了重大矛盾,并于今年4月經區民政局協議離婚,由于出現這一新情況,所以無法繼續履行協議書。

法院則查明,在楊小姐起訴后不久,汪某一家申請辦理了系爭房屋的抵押登記注銷手續,并在1個月后取得了系爭房屋的小產證。

法院認為,當初的協議書是買賣雙方自愿簽訂,內容包括定金數額、定金支付日期,還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產權過戶等內容。在實際履約過程中,楊小姐不僅向汪某一家支付了定金,還支付了部分購房款,汪某一家也將房屋實際交付給了楊小姐占有使用。因此,協議書不僅是買賣房屋的意向性合同,可以認定其性質就是房屋買賣合同,只是由于當時汪某一家沒有取得房屋的小產證,才不能簽訂正式的房屋買賣合同。

現在,系爭房屋的抵押權已被注銷,汪某一家在案件的訴訟過程中也取得了小產證,系爭房屋完全符合轉讓的法定條件。至于汪某夫婦離婚純屬家庭內部事務,不構成可以推翻協議書的法定事由。所以法院作出判決,汪某一家與楊小姐補簽正式的房屋買賣合同,并至房地產交易中心辦理產權過戶手續。

律師點評

雖然汪某夫婦關系不睦、離婚分手,但如同法院確認的那樣,離婚并不能對抗他們與楊小姐簽訂的涉及二手房買賣的協議書。當然,汪某一家與楊小姐簽訂協議書時,還未獲得小產證,但沒有小產證,只是不能向房地產交易中心辦理產權變更,而雙方所簽訂的買賣二手房意向是明確的,況且雙方在一些具體細節上均取得了一致意見。所以,法院最終認定離婚屬家庭內部事務,在對抗出售房屋的外部事務上,不具有法定的對抗效力。

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