眾所周知，房屋的價格是會隨著市場需求的變化而變化的，而且往往可能是變化幅度挺大。這不，一賣家在和買家簽訂了二手房的房屋買賣合同之后，房屋價格就上漲了，賣家坐地起價要買家再加五萬，買家自然是不愿意，最后向法院起訴要求解除了房屋買賣合同，賣家也被判承擔違約責任。
2019年，紀某出于剛需，想要置換一套大一點的房子。在將自己原有房屋賣出后，紀某經房產中介介紹看中了劉某的房子，最終敲定紀某以220萬元的價格購買劉某的房子。簽訂《二手房買賣合同》的當天，紀某便支付了5萬元定金。
兩個月后，紀某終于辦齊了各項手續(xù)，而雙方約定辦理房產過戶手續(xù)的時間也如期而至。然而劉某卻提出因為房屋價格上漲，要至少加價5萬元才賣，不然雙方就解除合同。白紙黑字的合同簽了，定金交了，房款也準備好了，就差“臨門一腳”，賣方卻違約了，這個變故讓紀某措手不及。紀某將劉某訴至法院，要求解除雙方簽訂的合同，同時要求對方雙倍返還定金10萬元并賠償房屋差價損失25萬元，合計35萬元。庭審中，劉某認為案涉房屋是自己與妻子藍某的共有財產，自己簽訂《二手房買賣合同》時未取得藍某同意，現(xiàn)藍某不同意出售房屋，兩人簽訂的買賣合同無效，自然無法履行合同，僅同意返還紀某5萬元定金。經紀某申請，法院對該房產進行了評估，經評估，該時間案涉房產價格為238萬元，比合同約定的成交價高出18萬元。法院經審理認為，紀某與劉某簽訂的《房地產轉讓合同》系雙方真實意思，雙方均應嚴格按照合同約定履行義務。紀某依約向劉某支付定金后，劉某未在約定期限內履行房屋過戶手續(xù)，顯屬違約。因劉某明確表示拒絕履行合同，現(xiàn)紀某訴請解除雙方簽訂的《房地產轉讓合同》，具有事實與法律依據。因劉某不履行合同義務，紀某變賣原有房產后，未能實現(xiàn)重新購置房產的目的，現(xiàn)由于房價變化等因素，增加紀某今后購房成本，造成紀某損失18萬元。最終，法院判決解除雙方簽訂的買賣合同；被告劉某返還原告紀某定金5萬元并賠償紀某損失18萬元，共計23萬元。
問題1：本案中劉某為何要承擔違約責任？
律師表示：根據《民法典》第577條的規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。在本案中，劉某因為房屋價格上漲而提出紀某要增加購房款，否則就不辦理過戶手續(xù)，導致買家紀某無法如約獲得房屋的所有權，劉某的行為屬于違反《二手房買賣合同》的約定，故應當承當相應的違約責任。
問題2：在本案中，劉某為何不用返還雙倍的定金給紀某？
律師解釋道：根據《民法典》第587條的規(guī)定：債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應當雙倍返還定金。劉某作為收受定金的一方，在其違約的情況下，應當返還雙倍的定金給紀某，但是再根據《民法典》第588條：當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數額的損失。即在既有違約金又有定金的情況下，擇其一，本案中既然選擇了違約金，那么定金就只需如數返還，而不需要雙倍返還。
問題3：本案中劉某以房屋的出售沒有經過自己的妻子同意為由主張合同無效，是否有法律依據？
律師回答到：即使本案中的房屋確實為劉某和其妻子藍某的夫妻共同財產，劉某在出售該房屋的時候沒有經過藍某的同意，構成無權處分，在現(xiàn)行《民法典》的規(guī)定下，原《合同法》第51條規(guī)定的：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”被刪除，房屋買賣合同的效力不因出賣人無權處分而無效，在沒有無效是由的情況下，該合同系合同有效。
