1、開發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的?
早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開發(fā)商的下屬企業(yè)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。這條規(guī)定在一定程度上遏制了物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的裙帶關(guān)系。
2、前期物業(yè)服務(wù)公司的選聘條件
小案例：新落成的城市花園小區(qū)交房后，很多業(yè)主陸續(xù)入住，然而沒多久，業(yè)主們就開始怨聲載道。原來小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)質(zhì)量越來越差，還聲稱要提高物業(yè)費(fèi)。 城市花園的物業(yè)服務(wù)公司是由開發(fā)商聘請的，因?yàn)槿胱〉臉I(yè)主還不多，小區(qū)還沒有召開過業(yè)主大會，尚未成立業(yè)主委員會，開發(fā)商與前期物業(yè)服務(wù)公司簽訂的《前期 物業(yè)服務(wù)合同》也還未到期，現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主們能否重新選聘物業(yè)服務(wù)公司?
案例解析：我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”據(jù)此可知，開發(fā)商聘請前期物業(yè)服務(wù)公司的行為是合法的。
因?yàn)闃I(yè)主入住需要一定時(shí)間，所以前期物業(yè)服務(wù)公司大多都是由開發(fā)商 選聘，但一般須經(jīng)過招投標(biāo)方式。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相 應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的 區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”
《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：“……對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。”《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合 同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”由此，業(yè)主入住后、前期物業(yè)服務(wù)合同到期 前，業(yè)主們也是可以招聘新的物業(yè)服務(wù)公司的，前提是須先成立業(yè)主委員會。選舉業(yè)主委員會，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主 同意。業(yè)主委員會成立后，可以根據(jù)法定規(guī)則選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂合法有效的物業(yè)服務(wù)合同。
3、前期物業(yè)管理合同能約束業(yè)主嗎?
盡管業(yè)主并沒有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的約束。因?yàn)?，開發(fā)商有權(quán)選擇物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理，并且業(yè)主在購房時(shí)與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中已經(jīng)約定有前期物業(yè)管理的事項(xiàng)。所以業(yè)主在簽訂了購房合同后實(shí)際上就是認(rèn)可了開發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理合同。
