筆者近期代理一起物業管理公司訴業主要求支付物業管理費的案件，其中的一些爭議焦點比較有代表性，筆者就其所涉及的一些法律問題進行了分析：
一、物業管理企業屬于前期物業管理，是由開發商聘請的物業公司，由于這一身份，該企業被視為開發商一方，承受了業主對開發商的不滿和抱怨。該案件中的被告人，提起不交物業管理費的理由，大部分是因為開發商違反了當初的約定，沒有提供會所、改變了當時的規劃、沒有開通寬帶等，雖然法院多次向業主釋明業主可以就此與開發商進行訴訟，開發商的違約行為與物業管理公司并不相關，然而當事人卻依然堅持認為開發商不處理就不交物業費。究其原因，與我國的前期物業管理制度還是有很大的關系。我國規定前期物業管理企業由開發商聘請，現實中確實有許多開發商的關聯單位擔任前期物業管理，而業主在入住小區時往往都被要求先支付半年的物業管理費用。業主往往憑此認定物業公司與開發商是“一丘之貉”，凡是有對開發商的意見都會直接向物業公司反映，而物業公司既然是開發商聘請的，也往往不敢也不會去要求開發商解決業主反映的問題，這就造成業主的怨氣越來越大。我國法律規定只有業主委員會才有權聘請物業公司，那么業主在成立業主委員會之前，既不能要求物業公司搬走，還必須按時支付物業管理費，此時業主往往會選擇拒交物業管理費作為對抗的手段，這也導致法院的物業費糾紛案件呈上升態勢，甚至還有法院專門設立物業糾紛的訴前調解程序，以節約司法資源。筆者認為其實可以成立新的前期物業公司聘用制度，由行政管理機關采用招標投標的方式，從登記在冊的物業管理企業中選聘前期物業管理單位，那么前期物業管理企業就不會因為其“開發商關聯”色彩而受到業主的指責了。而在業主與開發商發生矛盾時，前期物業管理企業也能作為“中立”的一方起到一定的調解糾紛的橋梁作用，并能確保小區物業管理的順利進行。
二、業主拒付物業管理費的舉證責任
在一些訴訟中，業主會提出了物業管理不到位的問題，比如哪家的車被人劃傷了、報警系統壞了沒人修、綠化沒有維護好等等，然而按照相關規定，業主須對其所稱的事實付舉證責任，大多數業主并沒有保存證據的意識，在當庭提出這些事實后因沒有證據被物業公司否認時，業主的情緒往往比較激動，并有可能影響庭審的正常進行。其實從物業管理企業的角度，筆者往往不建議其因業主沒有證據而簡單的否認業主提出的事實，因為如果物業公司對業主的事實的表態符合事實的，對法院的調解工作以及順利解決物業與業主矛盾均有積極意義。而從物業管理公司的角度來說，收取的物業費一般由以下幾項構成，(1)管理服務人員的工資和按規定提取的福利費;(2)公共設施、設備日常運行、維護及保養費;(3)綠化管理費;(4)清潔衛生費;(5)保安費;(6)辦公費;(7)物業管理單位固定資產折舊費;(8)法定稅費。而業主往往就(2)到(4)項內容有具體的不滿意地方。物業公司即使有其中的一項做的不到位的地方，業主也沒有權利不支付全部的物業管理費。考慮到訴訟后物業公司還是要繼續提供物業服務，也繼續要向業主收取物業管理費，故雙方在真實的認定事實的基礎上，讓法院依法判決，對雙方以后不再發生物業管理費糾紛有積極的意義。本文作者為上海市大明律師事務所俞子安律師，轉載請注明。另本文為個人觀點，如有不同意見歡迎指正。
