律師支招買樓贈送花園送天臺怎能成空頭支票
2007年5月10日信息時報
送天臺花園未兌現(xiàn)上法庭也枉然
日前，廣州大道某樓盤在促銷廣告中隆重推出頂層復(fù)式送天臺花園等。吳先生看中了該盤的一復(fù)式頂樓，以350多萬元認(rèn)購建筑面積約250多平方米的復(fù)式頂樓，買賣雙方在未簽訂正式合同之前，開發(fā)商承諾會送面積約93.9平方米的天臺花園。但吳先生并未就此要求在雙方簽訂的認(rèn)購書和合同中注明上述的優(yōu)惠條件。
簽訂買房合同后，吳先生繳納購房款106多萬元、契稅及綜合費5萬多元，卻未能獲贈天臺花園，吳先生認(rèn)為這造成了他購房的重大損失將開發(fā)商告上了法庭。但法院認(rèn)為，開發(fā)商將頂樓復(fù)式房屋所有權(quán)賣出的同時就將應(yīng)屬整棟樓房所有業(yè)主方共同使用的天臺許諾贈送，這種贈送行為是違反有關(guān)規(guī)定和無法實現(xiàn)的，應(yīng)為無效的贈送行為，對此雙方均有一定責(zé)任。最后這個業(yè)主索賠70萬元的案子，法院判開發(fā)商只賠償5萬元。
即將在10月1日實施的《物權(quán)法》第七十三條就明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。”因此，如果開發(fā)商許諾贈送的花園屬于公共綠地范圍，或者許諾贈送的天臺屬于公共面積，是不能由開發(fā)商進(jìn)行贈送的。這部分的贈送如果沒有明文進(jìn)行規(guī)定，可能會有被收回用作公共用地的風(fēng)險。
拓寬小區(qū)道路占用自家花園
廣州律師導(dǎo)購網(wǎng)陳松律師介紹，《物權(quán)法》頒布后，他們接到的咨詢案件中約有一成涉及到花園贈送的問題。該網(wǎng)梁律師則介紹，某小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售廣告和宣傳材料中有向一樓住戶贈送花園的介紹，張先生為此購進(jìn)一套首層的房子，在交付首付款11萬元后他對房屋進(jìn)行了裝修并入住。但隨后開發(fā)商為拓寬小區(qū)道路，占用了張先生一部分花園，糾紛因此產(chǎn)生。
而在現(xiàn)實生活中，因贈送花園、天臺等產(chǎn)生的使用糾紛并不少。在天河區(qū)某樓盤，售房時開發(fā)商將天臺作為促銷附贈送給了買頂樓(6樓)的業(yè)主，近日因天晴5樓的業(yè)主想上去曬被子未果大吵了一架。原來，住在5樓的阿姨見這兩天難得天氣這么好，就想把被子曬一曬好收起來。但因為腿腳不便，該樓又沒有電梯，她就不想自己到樓下去曬，想爬一層到頂樓天臺曬。但天臺因為是附贈給6樓業(yè)主的，被他們鎖起來了。5樓的阿姨認(rèn)為天臺明明是共有的，憑什么自己就不能上去曬被子呢?
專家：其他業(yè)主能否到達(dá)為界點
那么，《物權(quán)法》實施后是否對這些糾紛的解決有幫助呢?已獲贈天臺、花園等的業(yè)主，如果沒有在房產(chǎn)證或者合同中注明，是否面臨被收回的風(fēng)險呢?記者昨日采訪了有關(guān)律師、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士。
贈送的花園、天臺等一般都沒有在房產(chǎn)證標(biāo)明產(chǎn)權(quán)，被贈送的業(yè)主只享有使用權(quán)。但這種贈送是否不合理面臨收回，要分多種情況來看。首先，將一樓門前的綠地建起圍欄框成花園的，這應(yīng)該是公共業(yè)主所有的面積，不能進(jìn)行贈送，因為其他業(yè)主也可以到達(dá)、可以進(jìn)行使用。
但如將天臺或者樓房平層作為附贈的，如果到這些地方的通道只有特定的某戶，也可以進(jìn)行贈送。黃韜舉例，部分有平臺的樓盤就會將平臺改成花園，利用該層陽臺開個門就可到達(dá)，開發(fā)商將其送給相應(yīng)的業(yè)主。這部分平臺多只是設(shè)備房的頂，事實上也并沒有算入公攤面積，其他業(yè)主也到不了，這種贈與應(yīng)該是可以的。因為即便是把這些地方變成是公共的，其他業(yè)主也一樣是使用不了的。同樣的，如果有些天臺只能通過頂樓的復(fù)式房才能上去，那不贈送給頂樓業(yè)主，其他人也是使用不了的。
