隨著房價(jià)的不斷攀升，在商品房買賣合同解除后，房價(jià)升值部分的歸屬成為買賣雙方所爭奪的焦點(diǎn)。房價(jià)的升值部分能否作為損失獲得賠償，如何確定該損失，以及何種條件下才能獲得差價(jià)賠償都是司法實(shí)踐中所面臨的殛待厘清的問題。
近年來，在商品房買賣合同糾紛案件中，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的過錯(cuò)導(dǎo)致合同無法履行而買受人被迫解除的糾紛時(shí)有發(fā)生，因?yàn)楹贤慕獬I受人主張賠償商品房升值部分的損失已成為該類糾紛新的焦點(diǎn)。筆者試就該焦點(diǎn)問題進(jìn)行探討，以達(dá)拋磚引玉之效果。
最近幾年，從全國范圍內(nèi)來看，房價(jià)上漲已成為一種普遍的趨勢，因此買受人在訂立商品房買賣合同時(shí)無論其購房是用于投資還是用于居住，對于房屋的升值都屬其必然和當(dāng)然的期待。所以，房屋的升值就是買受人訂立合同時(shí)的一種期待利益。當(dāng)買賣雙方當(dāng)事人完全履行了合同義務(wù)，買受人取得房屋完全的所有權(quán)后，房屋升值的利益與房屋一體均歸于買受人所有。此時(shí)，買受人訂立合同時(shí)的期待利益就直接轉(zhuǎn)化為了買受人的現(xiàn)實(shí)利益。但當(dāng)買受人因開發(fā)商的過錯(cuò)而被迫解除合同后，由于房屋升值部分的利益因附著于房屋而存在，因此買受人就無法享有房屋升值的利益，當(dāng)初買受人訂立合同時(shí)的期待利益就落空了，而過錯(cuò)方的開發(fā)商則現(xiàn)實(shí)享有了該利益。 顯然，上述的后果難以體現(xiàn)公平的原則。德沃金在《法律帝國》一書中提到“法律不能讓過失方因自己的過失而得到利益，也不能讓善意方因自己的善意而喪失利益”。如果因出賣人開發(fā)商的過錯(cuò)而導(dǎo)致買受人被迫解除商品房買賣合同而出賣人得到房屋升值的利益，就會產(chǎn)生有過錯(cuò)的一方不僅不會為自己的違法行為付出代價(jià)，反而還可以得到“意外豐厚的利潤”，其違法行為的不利后果由無過錯(cuò)的買受人來承擔(dān)，這就背離了法律應(yīng)有的公平、正義之價(jià)值。這種現(xiàn)象極有可能導(dǎo)致更多的房產(chǎn)開發(fā)商加入到違約的行列中來，為謀取利潤的最大化而動輒棄約定于不顧，這必然嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場交易秩序、惡化社會的誠信環(huán)境，給社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系的建立制造極大的障礙。所以，法律在此問題上必須有所作為，以起到“懲惡揚(yáng)善”、衡平利益的作用。 對于合同解除與損害賠償之間的關(guān)系，各國有不同的立法例。《德國民法典》規(guī)定，受損害方只能在解除合同和損害賠償之間選擇一種救濟(jì)方法，不能同時(shí)行使兩種權(quán)利。日本、法國等其他大陸法系國家則規(guī)定，一方當(dāng)事人行使解除合同的權(quán)利，并不妨礙其請求損害賠償。英美法系認(rèn)為，當(dāng)一方當(dāng)事人違反條件或構(gòu)成重大違約時(shí)，對方可以解除合同并有權(quán)請求損害賠償。我國《合同法》 第九十七條規(guī)定，合同解除后，當(dāng)事人有權(quán)要求賠償損失。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條、第九條也規(guī)定，因出賣人的過錯(cuò)導(dǎo)致商品房買賣合同被解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。因此，從立法上看，我國已經(jīng)確認(rèn)了商品房買賣合同的解除與損害賠償請求權(quán)能并行而非相悖的制度。但國內(nèi)學(xué)術(shù)界對于合同解除的損害賠償?shù)姆秶嬖谥^大的分歧。有的認(rèn)為，損害賠償僅僅是對恢復(fù)原狀而發(fā)生的，但不包括可得利益損失的賠償，因?yàn)樵诤贤獬那闆r下，表明守約當(dāng)事人不愿繼續(xù)履行合同，放棄了可得利益，因此賠償損失的范圍不應(yīng)包括可得利益的損失。有的認(rèn)為，合同解除的賠償是對全部損失的賠償，包括所受損失和可得利益。我們認(rèn)為，在商品房買賣合同糾紛案件中由于房地產(chǎn)開發(fā)商的過錯(cuò)導(dǎo)致合同無法履行而買受人被迫解除的情況下，守約的買受人不是不愿意繼續(xù)履行合同而是合同已無法繼續(xù)履行，如出賣人又已將房屋出賣給第三人并辦理了過戶，這種情況下怎么存在繼續(xù)履行的可能性呢？因此，在此類情形下，損害賠償范圍應(yīng)當(dāng)包括可得利益的損失。可得利益就包括房屋升值的利益。不如此，則無法體現(xiàn)法律的公平，不如此則無法遏制不良房產(chǎn)開發(fā)商肆意毀約的行為。將升值部分作為損失賠償符合公平原則，既能起到警示作用，也有利于維護(hù)社會交易秩序的穩(wěn)定和社會誠信工程的建設(shè)。(北京 www.51peichang.net ： )
