房屋買賣違約方須承擔(dān)什么法律責(zé)任
簽訂房屋買賣合同并交付定金后，買方突然表示放棄購(gòu)房，于是買賣雙方對(duì)簿公堂。由于雙方在合同中既約定了違約金又約定了定金，應(yīng)按何條款承擔(dān)責(zé)任問(wèn)題成為重點(diǎn)。法院認(rèn)為，《合同法》規(guī)定，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或定金條款，所以根據(jù)賣方選擇，判決買方按合同給付賣方違約金2.1萬(wàn)余元。
去年6月22日，趙某全權(quán)委托一家房地產(chǎn)中介公司代理銷售其坐落于西青區(qū)李七莊的一套私產(chǎn)房屋，雙方還為此簽訂了《全權(quán)委托代理銷售合同》，約定合同期限為三個(gè)月，銷售底價(jià)為36萬(wàn)元。合同簽訂后的第二天，中介公司就為該房找到了買主，該公司基于趙某的委托，當(dāng)天便與盧某簽訂了《房屋買賣(置換)合同》，約定房?jī)r(jià)為42.5萬(wàn)元，趙某及盧某須各向中介支付信息服務(wù)費(fèi)4250元。盧某在簽訂合同的同時(shí)，自愿交付房屋定金1000元。雙方同時(shí)約定，合同的任何一方拒絕履行合同或解除合同，或發(fā)生合同約定的其他違約行為，違約方應(yīng)向其他方支付房屋成交價(jià)的5%作為違約金。簽訂合同后，盧某如約交納了定金和信息服務(wù)費(fèi)。然而同年8月4日，盧某卻表示放棄購(gòu)買該房，終止履行合同。為此，賣方趙某將盧某告上法庭，要求其按合同給付違約金。被告盧某提出，上述合同并非趙某本人所簽，而且中介公司在服務(wù)過(guò)程中存在諸多問(wèn)題，所以其不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。此外，由于買賣雙方在合同中既約定了定金又約定了違約金，所以關(guān)于應(yīng)按何條款承擔(dān)責(zé)任問(wèn)題也成為重點(diǎn)。
經(jīng)兩審審理，法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。關(guān)于上述房屋買賣合同非原告本人所簽問(wèn)題，因趙某已承認(rèn)系由其委托人代簽并予以追認(rèn)，所以不影響合同效力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。在發(fā)生違約的情況下，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這即為定金罰則。根據(jù)《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。本案被告終止履行合同，原告要求其承擔(dān)違約責(zé)任，給付違約金，所以被告應(yīng)按合同約定的條款給付違約金。關(guān)于中介收取被告定金一節(jié)，因原告是中介公司的委托人，中介公司實(shí)施的民事法律行為的法律后果應(yīng)當(dāng)由原告承受。原告按照合同約定獲得違約金后，應(yīng)將定金返還被告。關(guān)于被告稱中介在服務(wù)過(guò)程中存在問(wèn)題，因與本案無(wú)關(guān)，故不予支持。由此，法院作出如上判決.
律師視點(diǎn)：
根據(jù)合同法116條規(guī)定，房屋買賣雙方當(dāng)事人于買賣合同中既約定違約金，有約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金條款或定金條款。因此，守約方通常只能權(quán)衡選擇更有利于自己的違約金或定金條款擇一起訴。但在實(shí)踐中，定金具有立約、違約及解約等性質(zhì)，如果雙方當(dāng)事人合同中約定的定金條款為非違約性質(zhì)，則守約方可同時(shí)主張違約金與定金賠償。
