導(dǎo)讀：在房屋租賃過(guò)程中容易出現(xiàn)各種各樣的糾紛問(wèn)題，具體的房屋租賃糾紛有哪些?如何能夠避免發(fā)生這些租賃糾紛呢?有哪些防范措施?
(一)房屋租賃糾紛的種類
1、承租人不履行合同，長(zhǎng)期拖欠租金。
這類糾紛占租賃糾紛70%，是目前房屋租賃糾紛的主要表現(xiàn)形式。當(dāng)事人欠租金從幾千元到數(shù)十萬(wàn)元不等。因欠租金而拖垮或被拖垮的企業(yè)并不少見(jiàn)。
2、未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋使用功能而發(fā)生的糾紛。
這類糾紛在近年的房屋租賃中為數(shù)不少。如一些工業(yè)區(qū)，原房屋使用功能絕大多數(shù)是廠房，但現(xiàn)在實(shí)際上絕大部分已改變?yōu)樯虡I(yè)用途。其中未經(jīng)審批業(yè)主或承租人擅自改變用途的占有相當(dāng)大的比例。這類房屋進(jìn)入租賃市場(chǎng)后，極易發(fā)生租賃糾紛。
3、不簽訂書面合同，或合同不規(guī)范，主要內(nèi)容不完備，雙方權(quán)利義務(wù)不明確而發(fā)生租賃糾紛。
由于租住住雙方缺乏法律知識(shí)，或怕麻煩、圖簡(jiǎn)便，特別是農(nóng)村股份公司的村民出租房屋時(shí)，很少簽訂書面合同，更是留下了糾紛的種子。
4、為逃避管理和偷逃稅、費(fèi)而變相出租房屋發(fā)生的租賃糾紛。
一些業(yè)主為了不交管理費(fèi)和租賃稅賦，便和承租人串通，假以合同、聯(lián)營(yíng)、承包甚至借住的名義變相出租房屋，結(jié)果有的承租人假戲真做，不但不交房租，反而要出租人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致雙方發(fā)生租賃糾紛。由于當(dāng)事人規(guī)避管理和法律，發(fā)生糾紛后，往往因其行為的違法性致使合同無(wú)效，而得不到法律的有效保護(hù)。
5、專業(yè)市場(chǎng)欠租金戶聯(lián)手拒交租金而發(fā)生租賃糾紛。
一些經(jīng)營(yíng)虧本或獲利較少的承租人，為了堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)，即少交或不交租金，聯(lián)絡(luò)多個(gè)小業(yè)主(承租人)以各種借口拒交租金，進(jìn)而轉(zhuǎn)移其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而且如果出租人處理方法欠妥或所出租的房屋在產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、用途、等方面存在瑕疵的話，就極易發(fā)生多米諾骨牌效應(yīng)，引起市場(chǎng)所有承租人拒交租金甚至索賠損失的事件發(fā)生。
(二) 房屋租賃糾紛的防范措施
1、業(yè)主(出租人)要依法簽訂租賃合同，合法地出租房屋。
這里著重強(qiáng)調(diào)的是合法。房屋租賃關(guān)系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量減少租賃糾紛的發(fā)生，而且也是當(dāng)事人保護(hù)自己最為實(shí)際的措施。要使租賃關(guān)系合法、有效，首先就要依法簽定書面的租賃合同，將租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)在合同中明確的約定，這也就是通常所說(shuō)的先小人后君子。其次就是合同內(nèi)容不能違法，如房屋使用功能是住宅或廠房的，就不能未經(jīng)有關(guān)職能部門審批，便在合同中擅自改變功能，作為商業(yè)用途出租。再次，房屋租賃法律關(guān)系，是一種比較特別的民事法律關(guān)系，它要做到合法、有效，除了雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)一致、合同內(nèi)容合法外，還要求具備法定的形式要件，如出租人必須持有政府職能部門頒發(fā)的《房屋租賃許可證》，及合同簽訂后必須在10日內(nèi)到房屋租賃管理部門登記備案等。
2、出租人在簽訂合同前應(yīng)對(duì)承租人的情況進(jìn)行了解。
現(xiàn)實(shí)生活中，部分房主因自己的物業(yè)空置而心慌，只要承租人出現(xiàn)，不管他是否有能力付房租，就很草率地簽訂合同，甚至未簽合同就將房屋交對(duì)方使用。結(jié)果到對(duì)方交不起房租時(shí)，才注意到其本來(lái)就沒(méi)有支付租金的能力。這種糾紛發(fā)生后，吃虧的肯定是出租方。
3、出租人在出租房屋時(shí)，可要求承租人設(shè)立擔(dān)保。
承租人設(shè)立擔(dān)保，是減少因付不起房租而發(fā)生租賃糾紛的最為有效的辦法之一。對(duì)于那些租賃面積大，租金總額高，租賃時(shí)間長(zhǎng)的租賃關(guān)系，以及對(duì)承租人的資信狀況不易掌握的當(dāng)事人，設(shè)立擔(dān)保尤為必要。
4、出租人出租房前，要全面、客觀地估價(jià)整體經(jīng)濟(jì)狀況，提出合理的租金價(jià)格。
在相關(guān)的房屋租賃糾紛案例中，可以發(fā)現(xiàn)，有的租賃糾紛時(shí)因?yàn)樽饨鹨獌r(jià)太高，偏離市場(chǎng)行情和整個(gè)經(jīng)濟(jì)狀況。租價(jià)過(guò)高，不但租客難以承受，容易產(chǎn)生糾紛，而且出租人的利益也很難得到保證。
5、承租人應(yīng)選擇房屋產(chǎn)權(quán)明確的業(yè)主租賃房屋。
承租人租房前，最好到房屋租賃管理所咨詢自己所想租的房屋是否可租，或請(qǐng)租賃所推薦可租賃的房屋，如能做到這點(diǎn)，基本上就可避免盲目租賃房屋而造成經(jīng)濟(jì)損失事件的發(fā)生。
6、租賃管理部門進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管力度。
第一是進(jìn)一步規(guī)范管理，嚴(yán)格依法發(fā)證和登記，做到不因自己發(fā)證或登記失誤而造成租賃糾紛的發(fā)生。第二是加強(qiáng)檢查，將整個(gè)租賃市場(chǎng)納入有序的管理網(wǎng)絡(luò)與視線中，發(fā)現(xiàn)非法租賃行為和租賃糾紛的苗頭，及時(shí)予以糾正和化解。第三是加強(qiáng)宣傳，逐漸使當(dāng)事人認(rèn)識(shí)到合法租賃的好處。第四是加強(qiáng)和有關(guān)職能部門的合作與配合，從不同角度履行好各自的職責(zé)，減少租賃糾紛的發(fā)生。
