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共有房屋租賃糾紛的處理
發(fā)布時間:2017-09-19 01:19:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,232 ℃

  對于共有物如何進(jìn)行利用的問題,我國法律沒有明確規(guī)定。一般認(rèn)為,房屋作為共同財產(chǎn)應(yīng)按照共有的原則對其進(jìn)行管理和處分。共有房屋的出租,無論是按份共有還是共同共有,都應(yīng)征得全體共有人的同意。有些地方立法作出類似規(guī)定,如《上海市房屋管理條例》第八條第二款規(guī)定,共有的房屋,未經(jīng)全體共有人書面同意的,不得出租。出租共有房屋需全體共有人同意,此為關(guān)于共有物的古老規(guī)則。在現(xiàn)代社會,已日顯不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活的需要。

  1.對于共有物的處分行為一般應(yīng)征得所有共有人的同意,這在實(shí)踐中是極為困難的,部分甚至一個共有人不同意時,就不能處分共有物,不免會影響共有物的有效利用,妨礙社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以,近幾年來,一些國家和地區(qū)的立法突破傳統(tǒng)民法關(guān)于共有物處分的規(guī)定,在處分共有物的問題上,采用多數(shù)決原則。例如,我國臺灣地區(qū)《土地法》第三十四條規(guī)定:(1)共有土地或建筑物改良物,其處分、變更及設(shè)定地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)或典權(quán),應(yīng)以共有人過半及其應(yīng)有部分合計過半數(shù)之同意行之。但其應(yīng)有部分合計逾三分之二者,其人數(shù)不予計算。我國人大立法部門在起草相關(guān)法律草案時,也有此意見。

  2.出租行為是利用行為,一般不會改變房屋的性質(zhì),對房屋沒有太大的損害。而現(xiàn)在民法大多提倡物盡其用,僅因少數(shù)共有人的不同意見,而影響房屋的利用,不符合社會的價值取向。

  所以,我們認(rèn)為,對于房屋的租賃只要征得大多數(shù)共有人同意即可。但要注意的是,如果是共同共有,則采取人數(shù)的多數(shù)決方式;如果是按份共有,則采取人數(shù)以及面積的多數(shù)決方式。

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