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二手二房東違約 租客訴產權人賠償損失未獲法院支持
發布時間:2015-12-21 07:21:14作者: 上海律師網瀏覽量:2,271 ℃

簡述:租期未過半,二房東變更,與租客矛盾頻發。二房東賭氣不交物業費,產權人停水停電,遭租客起訴賠償營業損失。

案情:新長寧公司系本市長寧區臨虹路128弄某號房屋的產權人。2011年3月,新長寧公司與龍脈公司簽訂租賃合同,租賃本市長寧區臨虹路128弄2號1-4層及地下室部分,用于醫療、健康服務和附屬辦公。

2011年8月,龍脈公司(甲方)與原告某餐飲公司(乙方)簽訂《房屋租賃合作協議》,約定該房屋原用途為食堂租賃期限2011年8月9日至2017年2月28日,根據甲方與發展商租賃合同時限相同。甲方承擔物業費,乙方承擔水電費。該轉租行為獲新長寧公司同意。

2014年2月底,龍脈公司歇業。由隆太公司承租前述房屋,租賃期限2014年5月1日至2034年4月30日。乙方無故逾期支付租金及其他應付費用達30日以上,甲方有權采取包括但不限于停止水、電、燃氣、通訊的供應、使用等措施提前終止協議,收回租賃房產并不承擔任何責任且要求乙方支付雙倍保證金等。

隆太公司與原告餐飲公司就物業費的支付產生分歧,隆太公司于2014年6月便不再支付物業費。

2015年4月,新長寧公司向隆太公司發出催款函,要求隆太公司于該月25日前支付應付款項,逾期將分批停止供應有關樓層的水、電、煤氣的使用。

2015年4月28日,因隆太公司未按期付款,新長寧公司停止原告餐飲公司所在的地下室的供電。停水停電造成餐飲公司無法正常工作,故其向新長寧公司索賠。

焦點:原告對新長寧公司、龍脈公司、隆太公司就前述房屋的租賃關系變動是否知情? 

律師分析:新長寧公司、龍脈公司、隆太公司就前述房屋租賃合同的有關變動,均簽有書面協議、合同,原告雖主張系新長寧公司與龍脈公司惡意串通,但未提供反駁證據。龍脈公司以原告提供一定數量的工作餐為前提,免除原告的租金,并于2014年2月底向原告發出了歇業告知書。對比前后兩份協議,差別一在于提供工作餐的數量,二在于物業管理費的承擔主體,但隆太公司與原告確實就物業管理費發生爭議,原告堅持按原租賃協議不支付物業管理費。且按龍脈公司與原告的租賃協議,龍脈公司每月均向原告確認下月的工作餐數量。隆太公司接管后,工作人員發生變化,原告在提供工作餐時應當知曉。綜合上述理由,原告主張其對租賃關系變動不知情,不符合常理。

 

總結:根據《侵權責任法》第六條的規定,民事主體承擔侵權責任的構成要件包括:1、過錯;2、違法行為;3、因果關系;4、損害事實。且上述四個要件同時成立,侵權責任方可成立。新長寧公司與隆太公司簽訂的租賃合同明確約定,隆太公司無故逾期支付租金及其他應付費用達30日以上,新長寧公司有權采取包括但不限于停止水、電、燃氣、通訊的供應、使用等措施提前終止協議,該約定不違反法律、行政法規的強制性規定。新長寧公司作為出租人,在履約過程中,因隆太公司未支付租金,依照合同約定采取停電措施,系行使合同約定的權利,行為不具有違法性,因此不能認定新長寧公司侵權。

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