一、我國《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第9條對不動(dòng)產(chǎn)查封作出了具體規(guī)定：“查封不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)張貼封條或者公告，并可以提取保存有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照。查封、扣押、凍結(jié)已登記的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。未辦理登記手續(xù)的,不得對抗其他已經(jīng)辦理了登記手續(xù)的查封、扣押、凍結(jié)行為。” 從以上規(guī)定看出，國家是想通過查封限制債務(wù)人對被查封物的處分權(quán)，確保對該權(quán)利處分的控制，以查封物的交換價(jià)值擔(dān)保有關(guān)的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
二、目前我國房地產(chǎn)拍賣實(shí)踐中，法人和自然人委托的房產(chǎn)還沒有大規(guī)模地走向拍賣市場，法院和金融部門委托的強(qiáng)制拍賣占據(jù)了房地產(chǎn)拍賣的主要部分。2004年最高人民法院法院、國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若千問題的通知》(法發(fā)【2004】5號)對于房屋、土地權(quán)屬的轉(zhuǎn)移作出了特別的規(guī)定，其第27條規(guī)定：“人民法院制作的土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移裁定送達(dá)權(quán)利受讓人時(shí)發(fā)即生法律效力，人民法院應(yīng)明確告知權(quán)利受讓人及時(shí)到國土資源、房地產(chǎn)管理部門申請土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記。國土資源、房地產(chǎn)管理部門依據(jù)生效法律文書進(jìn)行權(quán)屬登記時(shí)，當(dāng)事人的土地、房屋權(quán)利應(yīng)追溯到相關(guān)法律文書生效之時(shí)。” 在拍賣程序中，查封登記、公開拍賣等一系列執(zhí)行行為本身足以起到公示作用，不需要再到房屋管理部門另以登記進(jìn)行公示，但買受人或債權(quán)人須對該不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)情況進(jìn)行登記后，方能對其進(jìn)行處分，將價(jià)值變現(xiàn)，并維護(hù)交易秩序和交易安全。
三、拍賣房地產(chǎn)上各種負(fù)擔(dān)權(quán)利沖突和處理 ： 1、我國《拍賣規(guī)定》借鑒國外立法例，對拍賣不動(dòng)產(chǎn)上擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)處理采取了剩余主義條件下的涂銷主義原則，即指執(zhí)行標(biāo)的物由后順位的優(yōu)先權(quán)人或普通債權(quán)人申請拍賣時(shí)，用賣得的價(jià)金清償優(yōu)先債權(quán)及強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用后尚有剩余時(shí)，才能夠進(jìn)行拍賣，拍定人取得該標(biāo)的物后，不承受先前存在于該標(biāo)的物上的任何負(fù)擔(dān)。 2、對拍賣財(cái)產(chǎn)上之租賃權(quán)及其他用益物權(quán)則采剩余主義條件下的承受主義原則，即指執(zhí)行標(biāo)的物由后順位的優(yōu)先權(quán)人或普通債權(quán)人申請拍賣時(shí)，用賣得的價(jià)金清償優(yōu)先債權(quán)及強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用后尚有剩余時(shí)，才能夠進(jìn)行拍賣，拍定人取得該標(biāo)的物后，承受先前存在于該標(biāo)的物上的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)負(fù)擔(dān)。
