【案例】
建房人持有土地規劃二證，建房手續齊全，但沒有辦理房產證后死亡。現在繼承人們要繼承其房產，房產登記部門應該如何辦理?
一種意見認為：為了方便群眾，登記部門可以憑土地證、規劃證、繼承公證書等材料直接將房產辦理到繼承人名下;
另一種意見認為：應當由繼承人持規劃許可及土地等手續代位原建房人(被繼承人)補辦自建房的初始登記，再由繼承人憑繼承權公證，到房產登記部門辦理房屋轉移登記至繼承人名下。
筆者同意第二種意見。
一、合法的未登記房產所有權的設立必須經過登記才有物權效力
《物權法》第30條“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力”。據此可知，合法建造的房屋竣工后，所有權人就取得了該房屋的物權。《物權法》第9條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力”明確指出不動產物權的設立經依法登記后才具有物權效力。物權效力包括物權的優先效力、追及效力、排他效力和物上請求權等。根據物權的公示、公信原則，登記作為不動產物權的公示方法，是將物權變動的事項登載于特定國家機關的簿冊上，其目的是使第三人在物權變動時，知道權利狀態，維護交易安全。因此，不經過登記，合法建造房屋所有權的設立和取得后的物權變更、轉讓(包括繼承)等均無法進行，物權效力無法發揮。
二、初始登記是合法的未登記房產具有物權效力的首要前提
(一)初始登記是對合法建造房屋的首次登記，是所有權設立的本登記，是辦理房屋其他登記(除預登記)的基礎和前提。沒有初始登記，其他登記(除預登記)都是無本之木、無源之水。
(二)根據《物權法》第16條“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”和《房屋登記辦法》第24條“房屋登記簿應當記載房屋自然狀況、權利狀況以及其他依法應當登記的事項”。筆者認為，房屋登記簿記載的是房屋從產生到滅失自然狀況和權利狀況變化的全過程。如果沒有初始登記，房屋登記簿的記載就不完整，就不能準確反映房屋權屬變化的軌跡。
三、不能把對合法的未登記房產的繼承作為初始登記來做
有的同志提出，根據《物權法》第29條“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力”。此案中合法建造的自建房雖然沒有辦理房屋初始登記，但繼承人已經取得了物權。為了方便群眾，登記部門可以憑土地證、規劃證、繼承公證書等材料直接辦理初始登記，將房產登記到繼承人名下。筆者認為不妥，理由如下：
(一)違反《房屋登記辦法》的規定。此案中繼承人取得被繼承人合法建造的房屋所有權的途徑是繼承。繼承人不是合法建造房屋的首個權利人。根據《房屋登記辦法》第20條規定，房屋登記機構予以登記并將申請登記事項記載于房屋登記簿必須符合“三個一致”的要求：一是申請人與依法提交的材料記載的主體一致;二是申請初始登記的房屋與申請人提交的規劃證明材料記載一致;三是申請登記的內容與有關材料證明的事實一致。雖然繼承人可以代位申請，但直接將房屋所有權人登記為繼承人是不符合這“二個一致”的要求的。因此，繼承人不具備作為初始登記權利人的條件，不能成為房屋初始登記的權利人，唯一具備條件的是房屋的被繼承人。
(二)影響國家稅收、將來國家必定要開征遺產稅，如果將合法建造的沒有登記的房產直接登記到繼承人名下.就無法認定此房產為遺產，勢必造成國家稅收的損失。
(三)不利于國家即將出臺的不動產登記制度的實施。如果可以將合法建造的未登記房產直接登記到繼承人名下，勢必會助長合法建造的自建、自住房不登記、不辦證的情況。造成個人住房信息不完整，房屋登記簿不能真實反映房屋的權屬變化狀況。
四、如何繼承合法建造的未登記房產
房屋權屬證書是權利人享有房屋產權的證明。根據《民法通則》第9條：“公民從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。”權利人已經死亡，就無法享有民事權利，因此，為已死亡的人辦理產權證的確不妥。但我們不能將記載于登記簿與房屋發證混為一談。原權利人已死亡，現在的權利人為其繼承人，為原來的已死亡的權利人發放房屋產權證已沒有任何意義。《物權法》第14條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”明確不動產登記是記載于不動產登記簿，而不是發證。一般來講，不動產從產生到滅失，權屬狀況要發生多次變化，登記簿上記載的不同時期的權利人有死亡是正常現象，沒有任何法律規定權利人死亡登記簿就不可以記載或必須將其從登記簿中刪除。也就是說，登記簿可以記載死亡人的房產信息。因此，房產登記部門可以憑繼承人的代位申請材料和繼承公證書等相關材料將被繼承人生前對此房產擁有物權的情況記載于房屋登記簿中，作為此房產的初始登記，不頒發房屋權屬證書和登記證明，同時為繼承人辦理房屋繼承的轉移登記。
