林女士和章先生是一對夫妻，擁有一套房產證為夫妻聯名的房子。由于夫妻倆搬了新家，章先生就想把原來的房產出售，于是委托中介機構賣房。一位程先生看中了這套房子，通過中介機構和章先生商談，結果章先生同意以150萬元的價格把房子賣給程先生。于是在中介的主持下，兩人初步簽訂了二手房交易買賣合同，章先生和程先生在合同上都簽了名，程先生交了5萬元的定金給中介。在此過程中，林女士均沒來現場。對此，程先生想，雖然房產證上寫的兩個人的名字，但章先生和林女士是夫妻，應該只要章先生同意了就好，也沒太在意。實際上，林女士對丈夫賣房子的事情很不支持，雙方一直在爭執，夫妻倆意見無法統一。因此，林女士遲遲沒有和章先生一起配合程先生去辦過戶手續。
后來，樓價回暖的趨勢已很明朗，這套房子的在市面上的價格已到180萬元。面對大好形勢，章先生認為原來出售的價格太低了，房子不賣了。夫妻倆一起找到程先生，程先生當然不同意，要求按原來簽訂的合同來辦。這時，章先生指出：“房產證是夫妻倆聯名的，合同只有一個人的簽名，不算數。”中介也表示，雙方產生糾紛，5萬元定金暫不退，等問題解決后再退。程先生既沒買到房又沒收回定金，只好找律師咨詢。
【法律分析】
由于房產證上登記的是林女士和章先生的名字，可以得知房屋為共有財產，而且由于林女士和章先生的夫妻關系，可以得知這種共有屬于共同共有而非按份共有。共同共有人對共有財產享有權利、承擔義務，處分共有財產必須經全體共有人一致同意，否則視為無效。另外，《婚姻法》于2001年4月28日修訂，現行《婚姻法》規定：夫妻一方婚前所取得的財產，在雙方無特別約定的情況下,歸取得財產的一方個人所有。婚姻存續期間取得的財產，沒有特別約定的，歸夫妻雙方共同共有。所以即使房產證上只寫了夫妻一方的名字，但房屋是在夫妻存續關系期間內取得的，該房屋仍然屬于夫妻共同財產，需要夫妻一致同意并在合同上簽字才能有效處分。
【法律服務】
根據《民通意見》第89條的規定：在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益;對其它共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。本案中，章先生在未征得林女士同意的情況下與程先生簽訂合同，屬于無效法律行為，合同為無效合同。程先生明知房產證上寫著兩個人的名字，過戶手續也還未辦理，當然不能主張自己善意更不能憑無效合同取得所有權。不過，至于定金，中介公司應當退還程先生。這里，本律師提醒大家，買房者在買房時首先要確定房屋的實際產權情況，可委托律師到相關部門查閱房屋信息資料，了解該房屋是否已抵押、是否多人共同擁有等。如果房產是多人共有的，簽有關合同時，一定要共有人都簽名同意，否則會導致合同無效，損害買方利益。
