婚前買的房離婚之后如何處置？這往往會(huì)成為離異夫妻財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)所在，專家表示，婚前買房，婚后共同負(fù)擔(dān)房貸的情形普遍存在，而新《婚姻法》加強(qiáng)了對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，房產(chǎn)以登記為準(zhǔn)，在此提醒出資一方，因盡可能多地保留相關(guān)證據(jù)，以備不時(shí)之需。
據(jù)理財(cái)周刊報(bào)道，婚前買的房，離婚之后如何處置，這往往會(huì)成為離異夫妻財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)所在。近日，本刊編輯部接到讀者的電話，就談到了這個(gè)話題。當(dāng)愛(ài)情走到盡頭，財(cái)產(chǎn)分割在所難免，房產(chǎn)作為家庭財(cái)產(chǎn)中最重要的組成部分，自然是雙方最受關(guān)注的地方。而與此同時(shí)，新《婚姻法》對(duì)“婚前財(cái)產(chǎn)”做出了更為明確的規(guī)定，因此使得這種情形的房產(chǎn)在分割過(guò)程中變得更為復(fù)雜。
加之目前房?jī)r(jià)不斷高漲，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，即使在婚前買房，也很少有人能夠做到一次性付清所有房款，因此婚前買房，婚后共同負(fù)擔(dān)房貸的情形還是會(huì)普遍存在。那么，萬(wàn)一感情不合而離婚，這種房產(chǎn)該怎樣分割？在此，記者就此類問(wèn)題采訪了法律專家。
婚前房產(chǎn)分割存爭(zhēng)議
“雖然是婚前買的房，但在離婚之后增值部分應(yīng)該怎么處理呢？”近日，記者接到讀者王女士的電話。
王女士在電話里告訴記者，她的一位好友婚姻面臨解體，雙方在其他財(cái)產(chǎn)分割方面都沒(méi)有異議，但卻在房產(chǎn)上卻“卡了殼”。原來(lái)這套房產(chǎn)是她好友在5年前買的，其時(shí)尚未成婚。好友婚后男方并未買房，因此就住在女方家。5年過(guò)去了，房?jī)r(jià)飛漲，原來(lái)70萬(wàn)元買進(jìn)的房產(chǎn)，已經(jīng)漲到了200萬(wàn)元左右，在此期間，兩人共同還清了剩余的40萬(wàn)元按揭貸款。男方也承認(rèn)房產(chǎn)確實(shí)應(yīng)該歸女方所有，但同時(shí)認(rèn)為自己為歸還房貸做出過(guò)貢獻(xiàn)，因此除了要求歸還共同還貸的按揭款部分之外，還要求分享房產(chǎn)增值部分。
情形一：雙方登記“對(duì)半分”
對(duì)于一方出資，雙方都登記的情形，專家表示會(huì)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
案例1：朱先生與徐小姐與2006年夏天登記結(jié)婚。在半年前，朱先生花了80萬(wàn)元購(gòu)買了一套兩房，為了向徐小姐表達(dá)自己的愛(ài)意，他在房產(chǎn)證上加上了對(duì)方的名字。兩年后，終因性格不合，兩人婚姻走到了盡頭。徐小姐提出平分一半房產(chǎn)的要求，而此時(shí)這套房產(chǎn)市值達(dá)180萬(wàn)元，遭到朱先生拒絕。但無(wú)奈房產(chǎn)證上寫(xiě)有兩人的名字，雖然朱先生極力證明房產(chǎn)系自己出資購(gòu)買，但于事無(wú)補(bǔ)。
律師解答：“根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的登記制度，只要房產(chǎn)證上出現(xiàn)了名字，他（她）就有份。”律師認(rèn)為，對(duì)于上述情形，不管徐小姐是否出資，但房產(chǎn)證上已經(jīng)登記了她的名字，則該房產(chǎn)應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。至于如何分割，可視具體情況而定，如未約定按份共有的，可認(rèn)定為共同共有，即人們常說(shuō)的“對(duì)半分”。不過(guò)，馬律師同時(shí)表示這也并非絕對(duì)，對(duì)于這種情形而言，還會(huì)適當(dāng)考慮到出資人的具體情況，因此離婚分割該房產(chǎn)時(shí)，出資一方可適當(dāng)多分。
情形二：“婚前財(cái)產(chǎn)”需還錢
婚前以個(gè)人名義買房并申請(qǐng)按揭貸款，并登記在自己名下的，離婚之后需向?qū)Ψ椒颠€已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠帧?/p>
案例2：2004年春，吳先生購(gòu)買了一套三房并登記在自己的名下，總價(jià)70萬(wàn)元，申請(qǐng)按揭貸款40萬(wàn)元，是年冬天與劉小姐結(jié)為夫妻。5年來(lái)兩人共同償還了剩余的按揭貸款，但他們的婚姻沒(méi)能持續(xù)下去。至于房產(chǎn)如何處理，兩人沒(méi)有找到統(tǒng)一的答案。
律師解答：對(duì)于婚前以個(gè)人名義買房并申請(qǐng)按揭貸款的情形，如果房產(chǎn)證上只登記在一個(gè)人的名下，那么該房屋仍為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，即人們常說(shuō)的“婚前財(cái)產(chǎn)”。同樣，按揭貸款為其個(gè)人債務(wù)，即使婚后配偶一方參與清償貸款，但并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為個(gè)人債務(wù)。對(duì)已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。
還有一種情形需要注意，即房產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購(gòu)房時(shí)其也共同出資的，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為其個(gè)人債務(wù)，但于首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。
增值部分分配存爭(zhēng)議
婚前以個(gè)人名義所購(gòu)房產(chǎn)其增值部分是否應(yīng)該平分，目前還存在爭(zhēng)議。法律專家表示，對(duì)于婚前所購(gòu)房產(chǎn)所產(chǎn)生的增值收益部分到底該不該讓另外一方分享，還沒(méi)有具體的法律條文對(duì)此做出相應(yīng)的規(guī)定，因此這方面存在爭(zhēng)議。
據(jù)了解，根據(jù)以前的一些具體案例來(lái)看，傾向于配偶一方并不享有對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)，因?yàn)榉慨a(chǎn)的增值依附于房產(chǎn)本身，從法律關(guān)系上看也屬于物權(quán)關(guān)系，屬于基于物權(quán)的收益，故房屋的增值部分也應(yīng)當(dāng)由所有方個(gè)人享有。這也就是說(shuō)，對(duì)于房產(chǎn)的增值部分而言，主張不平分的大有人在。
但也有人提出了不同的看法。從公平的角度來(lái)看，既然配偶一方在婚姻存續(xù)期間為房產(chǎn)增值做出了相應(yīng)的貢獻(xiàn)（比如共同還貸），因此產(chǎn)權(quán)擁有方應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。
不過(guò)這種觀點(diǎn)只是從道義上說(shuō)應(yīng)該如此，并沒(méi)有法律依據(jù)。
從滬上一些律師事務(wù)所了解到，目前對(duì)于婚前所購(gòu)房屋增值部分的處理，也出現(xiàn)了同意補(bǔ)償?shù)那樾巍弦晃宦蓭煴硎荆诰陀幸粚?duì)離異夫妻接受了這樣的調(diào)解方案：產(chǎn)權(quán)所有方同意將房產(chǎn)增值部分與對(duì)方平分。
事先約定能減少紛爭(zhēng)
專家表示，對(duì)于不明確的地方可以采取事先約定方式來(lái)規(guī)避爭(zhēng)議。從我國(guó)《婚姻法》有關(guān)條款的規(guī)定中可以看出，我國(guó)夫妻財(cái)產(chǎn)制采用雙軌制，即法定財(cái)產(chǎn)制和約定財(cái)產(chǎn)制，而且確立的是法定財(cái)產(chǎn)制為主，約定財(cái)產(chǎn)制為輔的夫妻財(cái)產(chǎn)制度。
因此對(duì)于一方出資、雙方登記的情形，加上對(duì)方的名字是為了表達(dá)愛(ài)意，但是也別忘了保護(hù)自己的利益，因此專家建議可以事先約定，一旦離婚，房產(chǎn)可按照按份共有的方式來(lái)進(jìn)行處理。至于對(duì)方占到多大的份額，可視具體情況而定，出資方可以適當(dāng)提高自己的比例，以免“人財(cái)兩空”。
還有一種情況則必須事先做出約定，如房產(chǎn)證上雖然沒(méi)有登記，但婚前是基于雙方均認(rèn)可所購(gòu)房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資購(gòu)房的。馬永健表示，只有在雙方共同做出約定的情況下，才會(huì)被認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。分割時(shí)應(yīng)按共同財(cái)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理，同樣，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。但在分割共同所有的房產(chǎn)時(shí)，對(duì)于存在當(dāng)事人出資數(shù)額比例懸殊，且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應(yīng)一并考慮，可參考當(dāng)時(shí)的出資比例對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割，而不宜拘泥于各半分割。
