房屋被夫擅自出賣 主張無效被判敗訴 房屋被夫擅自出賣 主張無效被判敗訴
一、拆遷安置
2001年4月18日，淮安市楚州區(qū)拆遷辦因漕運(yùn)廣場建設(shè)規(guī)劃需要，對該區(qū)淮城鎮(zhèn)居民程楠與方其夫妻倆在該區(qū)東門大街共有房屋（產(chǎn)權(quán)證僅登記方其一人）4間進(jìn)行拆除時(shí)，與程楠（當(dāng)時(shí)方其不在家）簽訂了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書一份。協(xié)議約定拆遷辦采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置方式，將淮城鎮(zhèn)漕運(yùn)小區(qū)2區(qū)3號樓601室期房一套補(bǔ)償給程楠與方其夫妻倆。協(xié)議簽訂后，程楠在房屋拆除無處安身的情況下，便到上海親戚家借住。臨走前，考慮到自己與丈夫關(guān)系一直不好，便將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書交給其女兒方靈保管，囑咐女兒等安置房建好時(shí)，隨時(shí)與其聯(lián)系。
二、越權(quán)賣房
2003年3月17日，方其從外面回來與女兒方靈串通，瞞著程楠與第三人許濤簽訂轉(zhuǎn)戶協(xié)議書一份，將安置房轉(zhuǎn)讓給許濤所有。協(xié)議簽訂后，許濤向區(qū)拆遷辦交納了安置房差額余款33217元，并付給方其購房款103711元。2004年1月2日，許濤憑上述轉(zhuǎn)讓協(xié)議登記取得了該安置房屋所有權(quán)證。
三、提起訴訟
2005年9月，程楠聽人說漕運(yùn)小區(qū)安置房已全部建好并已落實(shí)安置，便與女兒方靈聯(lián)系，詢問有關(guān)情況。方靈謊稱拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書遺失，以正在與拆遷部門交涉為由搪塞其母。其母不信，便于同年國慶期間自行回楚州了解情況，方知房屋已被他人買走。氣憤不已的程楠在與其丈夫、女兒及購房者許某理論無果的情況下，遂于2006年1月9日以其丈夫、女兒及購房者許某為共同被告向楚州區(qū)人民法院院提起訴訟。
四、對簿公堂
2006年4月27日上午，楚州區(qū)法院在大法庭公開開庭審理了此案，法庭上，雙方當(dāng)事人雖對賣房事實(shí)無爭議，但對應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任卻分歧較大，為此雙方當(dāng)事人及代理律師唇槍舌劍，各不相讓，展開了激烈的辯論：
原告程楠訴稱，被告方靈、方其在我不知情的情況下將安置房屋賣給了被告許濤，三被告的惡意行為嚴(yán)重侵犯了我的合法權(quán)益。為此，請求法院確認(rèn)三被告房屋買賣行為無效，并責(zé)令被告許濤從原告房屋中遷出。
被告方靈則辯稱，賣房是方其的事，我只是見證人，應(yīng)由方其負(fù)責(zé)，與我無關(guān)。
被告方其未作答辯。
被告許濤則辯稱，我買房已近三年，原告訴稱不知情與事實(shí)不符。請求駁回原告的訴訟請求。
五、法庭判決
法庭經(jīng)過慎密審理后認(rèn)為，本案系房屋買賣合同糾紛，雙方買賣房屋意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視為有效合同。被告方其與原告程楠系夫妻關(guān)系，對共有財(cái)產(chǎn)有平等的處理權(quán)。且方其是被拆遷房屋的原登記所有權(quán)人，又持有原告簽字的拆遷安置協(xié)議書，被告許濤并不知道原告家庭及夫妻關(guān)系長期不和，其根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)判斷，有理由相信方靈會征求原告的意見，并將相關(guān)情況告知給原告。也完全有理由相信轉(zhuǎn)讓拆遷安置房屋是方其夫妻共同意思表示。故許濤在本案中屬于善意第三人，原告程楠不能以不同意或不知道為由對抗善意第三人。被告方其、方靈在未經(jīng)原告同意的情況下轉(zhuǎn)讓拆遷安置房屋，侵害了原告的房屋共有權(quán)，原告程楠可以向被告方靈、方其主張要求賠償損失。但由于本案是確認(rèn)之訴，與損害賠償不是同一法律關(guān)系，原告可另行提起訴訟。被告許濤在交付全部購房款項(xiàng)并領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證書，已依法取得了現(xiàn)房屋的所有權(quán)。故對原告要求被告許濤遷出房屋的訴訟請求，亦不予支持。
2006年4月28日法庭依法作出判決：駁回原告程楠的訴訟請求。
六、法官評析
本案是一起特殊的房屋買賣糾紛。主要涉及的是我國民法關(guān)于物的追及權(quán)問題。民法規(guī)定，行為人無權(quán)處分他人之物或越權(quán)處分共有之物，如受讓人在受讓時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道行為人系無權(quán)處分或越權(quán)處分，仍與行為人進(jìn)行民事轉(zhuǎn)讓行為的，屬惡意第三人，原物的所有權(quán)人對該轉(zhuǎn)讓物享有無限追及權(quán)，即有權(quán)要求第三人返還原物。如受讓人在受讓時(shí)不知道或不應(yīng)當(dāng)知道行為人系無權(quán)處分或越權(quán)處分，而與行為人進(jìn)行民事轉(zhuǎn)讓行為的，屬善意第三人，原物所有權(quán)人的主張不能對抗第三人，即對原物不享有追及權(quán)，無權(quán)要求第三人返還原物。只能向行為人主張賠償損失。本案中，被告方其作為房屋共有人一方未經(jīng)另一方共有人同意擅自處分房屋這樣重大共有物，是越權(quán)行為人；許濤在交易前并不知情，事后又支付了房屋對價(jià)款，應(yīng)屬于善意第三人，原告程楠不能以自己不知情要求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓行為無效為由對抗善意第三人，故法院判決駁回是正確的。
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