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婚前房產,婚前婚后加名費用相差好幾萬?
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,039 ℃

  一、婚前婚后加名有何不同?

  婚前加名:房子為一方婚前個人購買的,雙方未辦理結婚手續,想要加上另一半的名字,需通過二手房轉讓或者贈與的方式,這種情況下要交納契稅、個人所得稅、增值稅等稅費。

  婚后加名:夫妻婚后,房產證上只有一方的名字,想把對方的名字也加上,只需要雙方持結婚證、身份證、房產證,到房管局辦事大廳填寫一份雙方共同擁有該房產的申請,費用包含配圖費、登記費等。

  提醒:無論房產是婚前還是婚后購入的,如果還在按揭中,想加名字流程更復雜!

  二、婚前婚后加名的流程

  婚前加名的流程及費用:

  流程:

  婚前房產證上加名字,需要提供房產證、房子的市場指導價或評估報告和評估費用發票,買賣雙方身份證,購房發票,契稅證,網簽購房合同,房改房的時間以房本、收據、出售公有住宅協議上的時間為準,此外還需提供戶口本、結婚證。另外,為了證明是購房人的唯一住宅,還需要房管部門出具無房證明。

  費用:

  1、每平方米3元交易費

  2、按產證發證日期到交易日為止,計算房屋年限,根據各市針對普通住房的標準,繳納相關二手房交易稅費。

  增值稅:未滿2年的按照5%的稅率征收全額繳納增值稅;2年以上(含2年)的普通住房免征增值稅。

  契稅:家庭唯一住房,且面積為90平方米及以下的,按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,按1.5%的稅率征收契稅,家庭的二套住房則按照3%的稅率征收契稅。

  個人所得稅:按照房款差額的20%的稅率征收稅費,如果是家庭自用且滿5年的唯一住房則免征個人所得稅

  3、萬分之五的印花稅

  4、4本合同,每本約5元(各地交易中心不一樣)

  5、例如男方轉讓50%,所有的稅按市場價格計算,如果100萬的房子記稅值就是50萬

  6、產證上有幾人轉讓的,產證權益按平均分。

  婚后加名的流程及費用:

  第1種情況:有房無貸

  辦理流程及費用:

  1、帶好三證(結婚證、身份證、房產證)正本及復印件

  2、去房屋所在地區的房地產交易中心,先在預檢窗口告知是來辦理房產證增加配偶姓名事宜的,窗口工作人員會審核提交的材料,如果材料齊全就給你們一個號碼,然后憑號碼去相關窗口辦理。

  3、辦理房產證上加名字所需費用:110元手續費,明細如下:80元工本費、25元地籍圖費、5元貼花費,如順利20天后可拿到新的房產證。

  4、新房產證可以設定密碼,房地產交易中心會告知你一個初始密碼,之后可自行更改。

  第2種情況:有房有貸

  辦理流程及費用:

  1、先去銀行辦理抵押變更手續

  2、辦理房產證上加名字所需費用:除支付上述110元手續費外,還需另外支付100-200元不等的費用

  3、其他步驟同“有房無貸”

  三、婚前婚后加名費用相差多少?

  以一套面積為75平米,現總價200萬,原價102萬的家庭唯一普通住宅為例。

  婚前加名費用計算:

  二手房交易相關稅費:增值稅納稅額為{含稅銷售額÷(1+征收率)}×征收率={200÷(1+5%)}×5%=9.52萬元;個稅納稅額為(200-102)×20%=19.6萬元;契稅納稅額為200×1%=2萬元,共計約31萬

  此外,包括交易費約225元,印花稅約1000元,合同工本費約20元

  總計:如果按照男方轉讓50%的產權計算,婚前加名費用共計約15.5萬

  婚后加名費用計算:

  情況1有房無貸夫妻更名僅需110元

  情況2有房有貸,公積金貸款210元;組合貸310元

  四、婚前房產,加名離婚時房產如何分配?

  1、目前離婚案件的財產分割,房產證有另一方名字和沒有另一方名字,判決有何區別?有名字的話就一定能分到二分之一房產嗎?

  答:有區別。

  1、如果產權登記有另一方名字,另一方對房產就有產權份額。但有名字分割時并不一定就是二分之一。關于分割,有協議的從協議,沒有協議的,還需要綜合考慮各方對房產的貢獻等因素。

  2、如果是婚前購房且沒有共同還貸部分,那么離婚時,如果房產證只有一方名字,那么房產就屬于婚前個人財產,歸產權方所有。如果房產證上加了另一方名字,那么房產就屬于雙方共同財產,協議分割,協議不成的由人民法院依法判決分割。

  3、如果是婚前購房但存在共同還貸,但房產證只有一方名字時,根據婚姻法新司法解釋相關規定,雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分,離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則,由產權登記一方對另一方進行補償;如果房產證上加了另一方名字,那么房產就屬于雙方共同財產,協議分割,協議不成的由人民法院依法判決分割。

  4、如果有貸款未還清,還要區別該房產本身屬于婚前個人財產還是夫妻共有財產進行確定。如果屬于夫妻共有財產,則未還貸部分作為夫妻共同債務進行處理。如果屬于一方婚前購買、婚內還貸的,則未還清的貸款作為該產權人個人債務繼續償還,已經償還的部分及其增值作為夫妻共同財產進行分割。

  2、假設婚前房產證上只有夫妻一方名字,那么另一方名字婚前加上和婚后加上的法律效力一樣嗎?在離婚判決時會產生影響嗎?

  答:產權證上加名字性質上屬于一方對另一方的贈予,因此,婚前或婚后加從法律效力上來說并無區別。

  3、如果離婚時,房產還有貸款沒有還清,那么又分幾種情況?分別可能如何判決?

  答:如果有貸款未還清,還要區別該房產本身屬于婚前個人財產還是夫妻共有財產進行確定。如果屬于夫妻共有財產,則未還貸部分作為夫妻共同債務進行處理。如果屬于一方婚前購買、婚內還貸的,則未還清的貸款作為該產權人個人債務繼續償還,已經償還的部分及其增值作為夫妻共同財產進行分割。

  4、婚前財產公證、房產證加名字哪個效力更大,或者說更加優先?有沒有必要“雙管齊下”?

  答:無論哪種方式,房屋產權均應以最后產權登記為準。因此,婚前財產公證或者房產證加名字時最好各方能簽署協議,對于產權份額及分割方式等進行明確,避免矛盾。

  五、婚前買房被要求加名,如何避免婚后房產被分割?

  我全款買了套房子,這幾年談了女朋友,現在也到了談婚論嫁的地步,但女方父母堅決要求要結婚必須在房產證上加上女方的名字,我該怎么辦?

  根據我國《婚姻法司法解釋(三)》第六條的規定:婚前或者婚姻關系存續期間,當事人約定將一方所有的房產贈與另一方,贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與,另一方請求判令繼續履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。

  而《合同法》第一百八十六條規定:贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同,不適用前款規定。換言之,如果你已經和女友辦理完贈與房屋的變更登記,那么房屋權利已經轉移,你不可以再行使任意撤銷權撤銷贈與了。

  因此,若想避免房產將來被分割的情況出現,你可選擇在婚前與女友簽訂贈與協議,載明該贈與房產系男方婚前全額出資購買,現將該房產部分份額(可具體約定)贈與女方,但房屋過戶手續約定多少年之后再行辦理。

  小編有時候也在想,無論感情或者是婚姻,如果充滿了算計還不如不結婚,因為結婚了會比較累!

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