房子寫誰名，5種情況要知道
目前關(guān)于產(chǎn)權(quán)證上到底寫誰的名字主要有5種做法，不同的方案可能導(dǎo)致不同的法律后果，戀愛中的男女應(yīng)當(dāng)對此有清晰的認識，然后再根據(jù)自己家庭和對方的實際情況選擇適合的方案，以免倉促決定后，家庭、戀人反目，產(chǎn)生不必要的矛盾。
（一）寫“準(zhǔn)夫妻”二人的名字
這是大多數(shù)戀人特別是女孩子的觀點。他們認為，既然房子買了是結(jié)婚用的，未來也是給他們居住的，當(dāng)然應(yīng)該寫戀人雙方的名字。
登記在“準(zhǔn)夫妻”名下的法律后果
如果采用這種方案，那么房屋將被認定為夫妻的共有財產(chǎn)，貸款也認定是夫妻的共同債務(wù)。如無“借條”等其他證據(jù)，父母的出資也將被認定為贈與夫妻兩人，歸雙方共有，若出現(xiàn)離異，父母也無權(quán)索回出資錢款。但如果購房后“準(zhǔn)夫妻”并沒有進行婚姻登記，而是分手，那么“準(zhǔn)婚房”仍將認定為雙方共有財產(chǎn)，貸款也是為雙方的共同債務(wù)。但對于父母的出資，如果有相應(yīng)證據(jù)顯示父母出資是基于“準(zhǔn)夫妻”雙方結(jié)婚的目的，法院也會認定這部分出資是一種附加條件的贈與，而條件就是雙方結(jié)婚。但如果雙方?jīng)]有結(jié)婚，父母就有權(quán)索回出資的錢款，上海一家法院此前就出現(xiàn)過這樣的判例。
（二）寫父母的名字
這是很多男方家長的觀點。他們認為，雖然房子買了是結(jié)婚用的，但畢竟戀人們還沒有登記，有的期房還要等一年多才能交房，到時候分手了該怎么辦。況且首付款全是父母出的，戀人們并沒有什么投入，因此寫父母的名字也比較保險。
◆登記在父母名下的法律后果
如采用這種方案，房屋將被認定為父母的財產(chǎn)，貸款也認定為父母的債務(wù)，相應(yīng)的增值或貶值也由父母享有或承擔(dān)。但如果結(jié)婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的，若雙方離婚，一方雖無法主張房屋，但對于已支付的貸款本息可主張為向父母的借貸，并要求父母返還并平均分割。
（三）寫男方及其父母的名字
這種做法也較為普遍，往往是因為男方的父母出了全部的首付款，未來還貸也主要依靠男方的收入，這婚房應(yīng)算是男方家的財產(chǎn)。
◆登記在男方及其父母名下的法律后果
若采用這種方案，房屋將認定是男方及其父母的共有財產(chǎn)，貸款也認定為他們的共有債務(wù)，相應(yīng)的增值或貶值由他們共同享有或承擔(dān)。而男方的相應(yīng)產(chǎn)權(quán)份額屬于婚前個人財產(chǎn)，根據(jù)新的《婚姻法》，這部分財產(chǎn)并不因結(jié)婚而產(chǎn)生共有的結(jié)果。但如果婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的，若雙方離婚，女方雖無法主張房屋，但對于已支付的貸款本息可主張為夫妻共同財產(chǎn)，并要求男方及其父母返還并平均分割。產(chǎn)權(quán)證登記在女方及其父母名下的法律后果亦是這樣。
（四）寫雙方父母和“準(zhǔn)夫妻”的名字
很多人認為，與其那么麻煩，不如把雙方所有人都登記到產(chǎn)權(quán)證上，這樣大家都有權(quán)利，公平合理。
◆登記在雙方父母和“準(zhǔn)夫妻”名下的法律后果
若采用這種方案，房屋將認定是“準(zhǔn)夫妻”和雙方父母的共有財產(chǎn)，貸款也認定為其共有債務(wù)，相應(yīng)的增值或貶值也由這些人共同享有或承擔(dān)。如果婚后僅用夫妻雙方的婚后收入還貸的，雙方離婚，對于已支付的貸款本息可主張為夫妻共同財產(chǎn)，雙方父母則無權(quán)享有該部分財產(chǎn)。
（五）只寫男方或女方的名字
在由“準(zhǔn)夫妻”中的一方或一方的家庭獨自承擔(dān)所有房款的情況下，為了避免婚后因父母的介入而產(chǎn)生不必要的麻煩，很多戀人選擇了這種方案。
◆只登記在男方或女方名下的法律后果
這種情況需要從兩個角度進行分析：其一，一方或一方的父母出資，僅僅登記在該方子女的名下，根據(jù)新《婚姻法》的規(guī)定，這屬于該方子女的婚前個人財產(chǎn)，結(jié)婚后也不會自動轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)，若出現(xiàn)離婚，該房產(chǎn)仍屬于原產(chǎn)權(quán)人;其二，一方或一方的父母出資，但登記在未出資的另一方名下，法院通常認定為一種附條件的贈與行為，如果雙方未結(jié)婚，該房屋屬于產(chǎn)權(quán)證上所載一方的名下，但對方可以要求返還已支付的款項。如果雙方結(jié)婚，則屬于產(chǎn)權(quán)證下該方的個人財產(chǎn)。
還有這些事你也要知道
1月20日晚，國土資源部發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》，對許多我們關(guān)心的熱點問題進行了明確。
1、建筑物與土地、海域一并登記
《實施細則》明確，房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物，應(yīng)與所依附的土地、海域一并登記。
2、不動產(chǎn)登記材料要記牢
不動產(chǎn)登記資料包括不動產(chǎn)登記簿等不動產(chǎn)登記結(jié)果和不動產(chǎn)登記原始資料。其中，原始材料包括：不動產(chǎn)登記申請書、申請人身份材料、不動產(chǎn)權(quán)屬來源、登記原因、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果等材料以及不動產(chǎn)登記機構(gòu)審核材料。
3、不動產(chǎn)權(quán)利未發(fā)生變更的不用更換。
《實施細則》特別提及，不動產(chǎn)權(quán)利未發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得強制要求不動產(chǎn)權(quán)利人更換不動產(chǎn)權(quán)屬證書。
4、共同擁有不動產(chǎn)的，要三分之二全體共有人共同申請
《實施細則》明確，處分共有不動產(chǎn)申請登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上共有人或全體共有人共同申請，但另有約定的除外;按份共有人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)份額，應(yīng)與受讓人共同申請轉(zhuǎn)移登記。
5、無民事行為能力的人由監(jiān)護人代為申請
無民事行為能力人、限制民事行為能力人，應(yīng)由其監(jiān)護人代為申請不動產(chǎn)登記。
6、對于有爭議的不動產(chǎn)，可持法院、仲裁機構(gòu)生效法律文書單方申請
對于有爭議的不動產(chǎn)，《實施細則》明確，當(dāng)事人可持法院、仲裁委員會的生效法律文書或人民政府生效決定，單方申請不動產(chǎn)登記。
7、小區(qū)道路綠地為業(yè)主共有，轉(zhuǎn)讓時隨房屋一并轉(zhuǎn)讓
《實施細則》則作出了明確規(guī)定：“辦理房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。”
8、申請不動產(chǎn)登記后，受理機構(gòu)還會實地查看
《實施細則》明確，不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理登記申請后，除了進行資料審查，包括申請人、委托代理人身份證明材料及授權(quán)委托書與申請主體是否一致，完稅或繳費憑證是否齊全等外，還將到不動產(chǎn)所在地實地查看。
如果是首次登記或在建建筑物抵押登記，主要查看房屋或在建建筑物坐落及其建造完成等情況;因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記，則要查看不動產(chǎn)滅失情況等。
9、法院要求執(zhí)行的不動產(chǎn)登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接辦理
根據(jù)《實施細則》，法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書，要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記的;檢察院、公安機關(guān)依法持協(xié)助查封通知書要求辦理查封登記的;人民政府依法做出征收或收回不動產(chǎn)權(quán)利決定生效后，要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理注銷登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接辦理不動產(chǎn)登記。
10、房產(chǎn)信息絕對保密，任何人都不得泄露
各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)采取措施保障不動產(chǎn)登記信息安全。任何單位和個人不得泄露不動產(chǎn)登記信息。不動產(chǎn)登記機構(gòu)完成登記后，應(yīng)將登記信息及時提供給不動產(chǎn)交易機構(gòu)。
11、查他人房產(chǎn)需有利害關(guān)系
《實施細則》明確，國家實行不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度。因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人，可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況。但是，權(quán)利人、利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)?shù)骄唧w辦理不動產(chǎn)登記的不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請。
12、查詢的時候應(yīng)該拿哪些資料？
權(quán)利人申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，應(yīng)當(dāng)提交查詢申請書、查詢目的說明、申請人身份材料;利害關(guān)系人申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，須提交證實存在利害關(guān)系的材料。
權(quán)利人查詢自己不動產(chǎn)登記資料，無需提供查詢目的說明;有關(guān)國家機關(guān)工作人員查詢的，應(yīng)提供本單位出具的協(xié)助查詢材料、本人工作證。
查詢?nèi)艘蟪鼍卟樵兘Y(jié)果證明的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具并加蓋查詢專用章。但不動產(chǎn)登記原始資料不得帶離設(shè)定的場所。
13、遇到哪些情況，我們可以投訴或舉報登記機構(gòu)工作人員？
其中明確，不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員違反《實施細則》的情形包括：對符合登記條件的登記申請不予登記，對不符合登記條件的登記申請予以登記;擅自復(fù)制、篡改、毀損、偽造不動產(chǎn)登記簿;泄露不動產(chǎn)登記資料、登記信息;無正當(dāng)理由拒絕申請人查詢、復(fù)制登記資料;強制要求權(quán)利人更換新的權(quán)屬證書。
不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員有上述情形之一的，除依法給予處分外，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑責(zé)。
14、我們也不能這樣做啊，否則……
《實施細則》同時明確了當(dāng)事人的違規(guī)行為，包括：采用提供虛假材料等欺騙手段申請登記;采用欺騙手段申請查詢、復(fù)制登記資料;違反國家規(guī)定，泄露不動產(chǎn)登記資料、登記信息;查詢?nèi)诉z失、拆散、調(diào)換、抽取、污損登記資料的;擅自將不動產(chǎn)登記資料帶離查詢場所、損壞查詢設(shè)備的。
