一、沒有房產證或者離婚時尚未取得房屋所有證的房屋如何分割問題
依據《婚姻法司法解釋二》第二十一條之規定，“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。”即這種情況下，雙方可以協商如何分割，如果協商不成，因為房屋并未取得產權證，不動產的物權尚未設立，一般不宜在訴訟中處理，當事人可以待房屋取得產權證后，另案起訴分割。農村自建房屋一般都未進行房屋登記手續，針對這類房屋，如果當事人對該房屋所有權均予以認定，且向法院提供合法、有效的所有權歸屬證明，那么法院能否就該房屋的所有權分割問題在訴訟中予以處理呢?筆者認為，這種情況下，法院可以予以處理。《物權法》第三十條的規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”也就是說，依法自建的房屋的所有權取得方式應當屬于原始取得方式，即直接根據法律的規定取得的所有權，房屋自建設完成時就已取得完全的所有權。當然了，這里需要明確的是，這種情形下必須是合法建造的房屋。離婚時，房屋沒有房產證或者尚未取得房屋所有證的，還有一種特殊情形即廉租房，根據廉租房的相關政策規定，廉租房只是租給符合廉租房租住條件的家庭，并不是買賣關系。住戶對于廉租房沒有處分的權利。對于婚后夫妻兩人申請居住的廉租房，法院應當如何處理呢?筆者認為這與處理房屋所有權異曲同工，雙方可以就廉租房的使用權進行協商，也可以實行競價，也可以由法院根據實際情況來判決哪一方繼續居住廉租房，繼續居住方給予另一方怎樣的經濟補償。需要強調的是，法院在處理廉租房時，并不是處理該房的所有權，而僅僅是該房屋的繼續居住權。
二、按揭房屋的分割問題
當前，按揭購房已成為我國商品房買賣的最主要形式。這類房屋在離婚訴訟中的歸屬與分割問題因為牽涉諸多，且在司法實踐中存在判決處理不一致的情形，故這類房屋的分割問題也逐漸成為離婚財產分割的難點問題。筆者就按揭房屋的幾種情形予以簡單分析。
1、夫妻雙方婚后一同貸款買房，取得房屋產權的，該房屋屬于夫妻共同財產，按一般原則平均分割。
2、夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產證并已登記在一方的名下，這種情況應當屬于一方婚前個人財產，離婚時一般仍歸一方個人所有;值得一提的是，這種情況下，因為財產本身的性質不因婚姻關系的存廢而發生變化，所以屬于個人財產的房屋在婚后產生的增值部分也應當屬于一方個人財產。
3、夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產證，婚后夫妻共同還貸的房屋，依據《婚姻法》解釋三第十條規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”即該房產歸房產登記方所有，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分按照夫妻共同財產來予以處理。
4、夫妻一方婚前付了部分房款，婚后雙方共同還貸，并且婚后才取得房產證的。該種情形與前一種情形不同之處在于房產證的取得時間，一個在婚前已經取得，這個是在婚后取得。房產登記只是屬于對房屋所有權的公示和確認，依據《物權法》第十五條：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”不動產物權人取得物權的時間應當在于購房合同生效時?；榍耙詡€人名義購房并且完成了購房所應負的全部合同義務，產權登記及房產證頒發是開發商和行政機關的義務，不能因為第三人未能及時履行義務而剝奪守約人的權利，所以說這種情況的房產仍然屬于一方的婚前個人財產，離婚時的分割原則和方式與上一種方式是一樣的。
5、夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，但是離婚時尚未取得房產證。這種情形就屬于沒有房產證或者離婚時尚未取得房屋所有證的情形，夫妻雙方可以協商分割，協商不成的，一般不宜在訴訟中處理，當事人可以待房屋取得產權證后，另案起訴分割。
三、父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割?
1、婚前一方父母支付全資，房屋登記在自己子女名下，或者婚前一方父母付首付，婚前婚后仍然由父母支付每月貸款的，這兩種情形均屬于父母支付全資，可依據《婚姻法》司法解釋二第二十二條規定：“當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。”故除父母明確表示贈與夫妻雙方的情形外，該房屋應當屬于的婚前個人財產。
2、婚后父母出全資并登記在自己子女名下的，依據《婚姻法》司法解釋三第七條規定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。”
3、婚后父母付首付，由夫妻二人共同還貸的，依《婚姻法》司法解釋二第二十二條規定：“當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”
4、雙方父母共同出資，全部或者是部分出資的，依《婚姻法》司法解釋三第七條規定：“由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。”
5、一方父母婚前支付首付，婚后由子女一方或共同支付貸款的，依據《婚姻法》司法解釋二第二十二條規定：“當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。”故父母婚前支付首付應當屬于對自己子女的個人贈與部分，屬于該方的個人財產，如果產權登記在該方名下，可以依據《婚姻法》解釋三第十條之規定來予以處理。(《婚姻法》解釋三第十條規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”)
四、其他情形
1、房產登記人除了夫妻雙方外，存在第三人的情形。該種情形首先要確定共同財產的范圍，房產證上有其他第三人的名字，就需要對房產的所有權及份額進行確認，待查明、確定共同財產的范圍后，再進行夫妻共同財產的分割。
2、婚前雙方就已全額出資購房，但婚前取得一方登記的房產證。這種情況該房屋應當屬于雙方的婚前財產，兩人對房屋系按份共有的關系，并不屬于夫妻共同財產的范圍，共同購買房屋的二人結婚后再離婚，應該按照各自的出資額來確定所占產權的份額比例，然后按照二人已經確定的比例進行分割。
