1、什么是房改房?
房改房又稱已購公有住房，是指根據(jù)國家現(xiàn)行房改政策的有關(guān)規(guī)定，單位將原公房通過優(yōu)惠的形式出售給已經(jīng)承租或使用該房屋的職工,職工對其享有部分產(chǎn)權(quán)或者全部產(chǎn)權(quán)的居住用房。房改房是與我國特殊國情相適應(yīng)、在推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革背景下的過渡性產(chǎn)物。
2、房改房屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？
以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購只能取得部分產(chǎn)權(quán)，無論比例低，都與售房單位存在著一種產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系。屬于分民所有部分即是夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)。
我國婚姻法第十三條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存在續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所，雙方另有約定的除外。夫妻對同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等處理權(quán)。”依據(jù)這一條款， 最高人民法院在《關(guān)于審理離婚案中公房使用、承租若干問題的解答》中規(guī)定：：“對夫妻共同出資而取得得部分產(chǎn)權(quán)的房屋，人民法院可參照上述有關(guān)答，予以妥 善處理。但分得房屋部分產(chǎn)權(quán)的一方，一般應(yīng)按所有得房屋產(chǎn)權(quán)比例，依照離婚時(shí)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門分布的同類住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，給予住方一半價(jià)值的補(bǔ)嘗。”
我們可以看出，這種規(guī)定不大公平、不大符合房改及市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢。公房上市是必然的，一旦上市其價(jià)格必定比房改購房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)高得多。夫妻分離時(shí)，一方取得標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的一半，而一方卻擁有價(jià)值巨大的房屋這顯然違背《婚姻法》的夫妻平等財(cái)產(chǎn)權(quán)、處分權(quán)的規(guī)定。
因此在司法解釋中，最高人民法院又做一變通規(guī)定稱：“對夫妻雙方均爭房屋部分產(chǎn)權(quán)的，如果雙方同意或雙方經(jīng)濟(jì)、住房條件基本不同可采取競價(jià)方式解決。”
3、離婚案件中，以男方名義購買的房改房，能否判歸女方所有?
這個(gè)問題需要區(qū)分情況看待：
(1) 公民以市場價(jià)和成本價(jià)購買的房改房：夫妻一方在婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買的房改房，并將房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的：其一：對婚前由一方承租，婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買的房改房，法院具體可酌情處理。其二：對婚前由一方承租，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購買的房改房，不論是否登記在一方還是雙方名下，為共同財(cái)產(chǎn)。
(2) 公民以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房改房屬擁有部分產(chǎn)權(quán)房，根據(jù)相關(guān)司法解釋，人民法院不判決房屋所有權(quán)的歸屬，可判決由當(dāng)事人使用，當(dāng)事人取得完全所有權(quán)后，可以另行起訴。
4、司法實(shí)踐中，對于處理房改房的分割，一般按照以下幾個(gè)原則處理：
(1)夫妻雙方對房屋歸屬及價(jià)值達(dá)成一致意見的，則按雙方協(xié)商的結(jié)果進(jìn)行分割。雙方對房改房的分割可以自行協(xié)商確定，協(xié)商的內(nèi)容包括房屋歸一方所有或雙方共同所有，及一方補(bǔ)償給另一方相應(yīng)的房款數(shù)額等。
(2)一方要房，另一方不爭，但雙方對房屋當(dāng)前的市場價(jià)不能達(dá)成一致的，法院可以委托評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行評估，以評估后的房屋價(jià)值作為分割的依據(jù)，取得房屋的一方向另一方支付房屋補(bǔ)償款。
(3)雙方均主張房屋所有權(quán)，而且對房屋的價(jià)值又不能取得一致意見，法院可要求當(dāng)事人采取競價(jià)的方式。由出價(jià)高的一方取得房屋，另一方取得相應(yīng)的房屋折價(jià)款。若法院不采取競價(jià)方式，則委托評估機(jī)構(gòu)對房屋現(xiàn)行市場價(jià)進(jìn)行評估，以評估的價(jià)值作為分割依據(jù)。對于房屋的歸屬則根據(jù)房屋享受的優(yōu)惠政策、單位與職工合同約定、雙方的經(jīng)濟(jì)情況、住房狀況、照顧婦女兒童合法權(quán)益、有利于子女健康成長等條件判定。
(4)雙方均主張房屋所有權(quán)，而且雙方條件相當(dāng)，所購買的房改房單位自有自管房，除當(dāng)?shù)卣幸?guī)定外，房屋所有權(quán)一般歸房屋產(chǎn)權(quán)單位的干部、職工所有。
(5)房改房只具備部分產(chǎn)權(quán)或暫不能上市的，對該房屋暫不分割，先作為共同財(cái)產(chǎn)，待以后可以上市時(shí)再做出分割。
(6)離婚時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)歸一方當(dāng)事人所有，取得房屋的一方向另一方支付房屋補(bǔ)償款后，另一方有房屋居住的，可判決另一方遷出;另一方確沒有房屋居住的，如房屋能分開使用，可劃部分房屋由另一方暫住2年，暫住期間參照公房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租。
(7)如夫妻雙方除該房屋外確無其他住房，又不能出自補(bǔ)償給另一方的，可以依實(shí)際情況判決房屋屬雙方共同共有，離婚不分家。
(8)分割時(shí)還要注意兼顧售房單位的利益，特別是部分產(chǎn)權(quán)的房改房，單位是房屋的按份共有人，析產(chǎn)時(shí)，一定要先征求單位意見，以避免產(chǎn)生新的沖突。職工享有完全產(chǎn)權(quán)的房改房上市出售時(shí)，單位還享有優(yōu)先購買的權(quán)利。
