案例： 北京的修女士與李先生于2009年5月簽訂了《存量房屋買(mǎi)賣合同》，約定購(gòu)買(mǎi)李先生位于北京市西城區(qū)的一套住房，同時(shí)修女士還支付給李先生定金5萬(wàn)元。 后李先生書(shū)面通
案例：
北京的修女士與李先生于2009年5月簽訂了《存量房屋買(mǎi)賣合同》，約定購(gòu)買(mǎi)李先生位于北京市西城區(qū)的一套住房，同時(shí)修女士還支付給李先生定金5萬(wàn)元。
后李先生書(shū)面通知修女士，該房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其妻子不知道房屋被賣的情況，現(xiàn)不同意李先生出售共有房屋，因此，李先生代理處分妻子共有財(cái)產(chǎn)的行為因妻子不同意而歸于無(wú)效。而修女士則認(rèn)為依據(jù)該房屋產(chǎn)權(quán)證登記情況，房屋所有人僅為李先生，并未登記李先生妻子，而產(chǎn)權(quán)證具有法定公示、公信效力，作為購(gòu)房者，修女士審查產(chǎn)權(quán)證并據(jù)此簽訂購(gòu)買(mǎi)合同，已經(jīng)盡到了基本審查義務(wù)，屬于善意購(gòu)買(mǎi)。此外李先生夫妻之間具有法定的相互家事代理權(quán)。遂起訴至法院，要求確認(rèn)她與李先生簽訂的《存量房屋買(mǎi)賣合同》有效。日前，法院判決駁回修女士的訴訟請(qǐng)求。（劉洪宇 馬維洪）
點(diǎn)評(píng)：
法官指出，根據(jù)《婚姻法》第17條的規(guī)定，夫妻對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有平等的處理權(quán)。夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，是指夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的，除夫妻個(gè)人特有財(cái)產(chǎn)以外的共有財(cái)產(chǎn)。依照法律有關(guān)規(guī)定，共同共有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)屬于全體共有人，處分共同共有財(cái)產(chǎn)應(yīng)取得全體共有人的一致同意，部分共有人無(wú)權(quán)擅自處分共同共有財(cái)產(chǎn)。對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)，任何一方未經(jīng)對(duì)方同意擅自處分，則侵害了對(duì)方的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于李先生的妻子是否知道且同意修女士與李先生所簽訂的房屋買(mǎi)賣合同。根據(jù)證據(jù)規(guī)則的相關(guān)規(guī)定，修女士對(duì)此負(fù)有舉證責(zé)任，有義務(wù)證明李先生的妻子知道且同意房屋買(mǎi)賣合同簽訂的情況。但修女士提供的現(xiàn)有證據(jù)不足以證明李先生的妻子認(rèn)可房屋買(mǎi)賣一事。
另一爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，夫妻一方是否有權(quán)處理夫妻共有房屋。根據(jù)法律規(guī)定，夫妻雙方的家事代理權(quán)僅限于日常生活需要，而房屋買(mǎi)賣應(yīng)屬于重大事項(xiàng)，夫妻之間沒(méi)有法定的代理權(quán)限，李先生擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)屬于無(wú)權(quán)代理，所簽訂房屋買(mǎi)賣合同處于效力待定狀態(tài)。當(dāng)作為共有權(quán)人的李先生妻子對(duì)李先生的無(wú)權(quán)代理行為不予追認(rèn)時(shí)，李先生的代理行為歸于無(wú)效，修女士因此無(wú)權(quán)取得房屋的所有權(quán)。本案例中，訴爭(zhēng)房屋尚未過(guò)戶，也不符合善意取得的構(gòu)成要件。故法院判決修女士敗訴。
